У ці надзвичайно важкі для всієї України воєнні часи проблема пошуку та оренди житла є однією з найскладніших для багатьох українських громадян. А надто для тих, хто втратив своє житло або доступ до нього через дії ворожої армії. Ці люди стали внутрішніми переселенцями, а отже потребують захисту та уважного ставлення.
Тому оренда житла в ці часи – особливо відповідальний крок, який потребує серйозної підготовки. Це передбачає й додаткові знання, необхідні для правильного оформлення та укладення договору оренди житла.
Тому Управбуд пропонує вашій увазі декілька основних корисних порад для потенційних орендарів житла, а особливо – для внутрішніх переселенців, які мають потребу в оренді житла. Також вони можуть стати в пригоді ОСББ, на випадок, якщо до представників ОСББ звертатимуться за порадами такого ґатунку.
Також радимо прочитати такі статті на Управбуді:
Пам’ятка орендодавця: ключові поради, які варто знати в ОСББ
Як уникнути шахрайства та конфліктів, орендуючи житло: практичні поради
1. Перевірте інформацію про право власності на житло. Перевірте повноваження власника (його представника).
Право власності на житло підтверджується правовстановлюючим документом. Залежно від виду майна і способу набуття права власності, існує кілька видів правовстановлюючих документів.
ВАЖЛИВО! З метою уникнення шахрайських та недобросовісних дій, вимагайте від орендодавця перед укладенням договору оренди житла, ознайомлення з правовстановлюючими документи в оригіналі, оскільки копія документу може містити неактуальні або неправдиві дані.
Нижче наведено перелік основних документів з якими варто ознайомитися орендареві:
- Витяг з Реєстру речових прав на нерухоме майно (у Витязі вказується інформація про об’єкт нерухомого майна (його адресу та площу), власника майна та наявність будь-яких обтяжень на майно). Якщо право власності на майно було оформлено до 01 січня 2013 року, слід вимагати для ознайомлення Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане до органом місцевого самоврядування (місцевою державною адміністрацією) або Свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень державного та комунального житлового фонду.
- Паспорт власника (П.І.Б. в паспорті повинно співпадати з П.І.Б. зазначеним у правовстановлюючих документах на майно).
- Якщо від імені власника майна діє його представник, необхідно перевірити документи, які наділяють його відповідними повноваженнями. Як правило, таким документом є довіреність.
- Технічний паспорт на квартиру (у якому міститься план квартири та площа кожного приміщення).
- Інші документи (договір купівлі-продажу квартири, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом чи консульською установою України, рішення суду про визнання права власності на об’єкти нерухомого майна, тощо).
Додатково рекомендовано перевірити особу орендодавця у відкритих (доступних) реєстрах (Єдининому реєстрі судових рішень https://reyestr.court.gov.ua/, єдиному реєстрі боржників https://erb.minjust.gov.ua/, стану розрахунків з податковими органами https://cabinet.tax.gov.ua/, тощо). Така перевірка убезпечить орендаря від відносин з особою, яка може бути недобросовісним орендодавцем.
2. Укладайте договір оренди житла у письмовій формі.
Договором оренди житла є домовленість двох сторін, за якою одна сторона – власник житла (орендодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (орендарю) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Відносини оренди житла регулюються положеннями глави 59 Цивільного кодексу України, якою передбачено підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму (оренди) житла.
ВАЖЛИВО! Договір оренди житла не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, він укладається у простій письмовій формі, однак за вимогою однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально.
Нотаріальне посвідчення договору є обов’язковим тільки у випадку укладання договору оренди житла з викупом. (ч.2 ст. 811 Цивільного Кодексу України).
При ознайомленні з проектом запропонованого договору зверніть увагу на те, щоб у ньому обов’язково були детально визначені такі умови як: предмет договору (житло або його частина), ціна (вартість) користування майном. права та обов’язки сторін, cтрок договору (строк оренди житла), відповідальність сторін (за невиконання або неналежне виконання умов договору, знищення чи пошкодження майна, дострокове виселення, тощо), підстави, умови та порядок розірвання договору.
3. Які необхідно вчинити дії у разі надання власником житла для проживання ВПО на безоплатній основі?
Якщо власник надає ВПО житло для тимчасового проживання на безоплатній основі, рекомендовано формалізувати такі відносини безоплатного користування майном.
Це можливо зробити за допомогою укладення з власником житла договору безоплатної тимчасової оренди. У такому договорі слід визначити умови безоплатного тимчасового користування майном, зокрема строк користування житлом, права та обов‘язки сторін, умови сплати внесків та платежів за утримання майна, відповідальність сторін, умови зміни та припинення договору, та ін.
Слід зазначити, що укладення такого виду договору захистить права та інтереси власника житла, гарантуватиме право безоплатного користування житлом орендарю, а також дозволить уникнути конфліктних ситуацій у майбутньому.
Наявність таких договірних відносин дозволить сторонам більш ефективно скористатися можливими місцевими та державними програми, які компенсуватимуть витрати за безоплатне розміщення осіб з числа ВПО.
4. Переконайтеся, чи відповідатиме будинок, у якому знаходиться житло, вашим особливим потребам.
Серед внутрішніх переселенців, які здійснюють пошук житла для тимчасового проживання є особи похилого віку, особи з інвалідністю, а також сім’ї з малолітніми дітьми. Ці категорії громадян відносяться до маломобільних груп населення та потребують особливих умов, які стосуються архітектурної доступності до будівлі та безбар‘єрного середовища.
При наявності таких особливих потреб слід провести попередній огляд будинку в якому знаходиться житло та переконатися чи обладнана будівля пандусом, поручнями, ліфтом, засобами освітлення, засобами безпеки, тощо.
5. Дізнайтеся про стан оплати платежів за житлово-комунальні послуги.
Ознайомтеся з поточним станом оплати за житлово-комунальні послуги. Наявність заборгованості може призвести до відключення (обмеження) від користування послугами, що може негативно вплинути на комфортність проживання та користування житлом.
Додатково дізнайтеся інформацію про можливості користування спільним майном у багатоквартирному будинку. (паркомісця, колясочні, сховища, тощо).
6. Проведіть ретельний огляд житла та зверніть увагу на наявні недоліки.
Обов’язково перевірте справність наявних у житлі комунікацій (газо-водо-теплопостачання), а також стан вікон, дверей, меблів, тощо. Додатково слід перевірити роботу приладів та обладнання у житлі (котлів, радіаторів, побутової техніки).
Виявлені недоліки та стан предметів обов’язково слід зафіксувати у акті приймання-передачі житла.
ВАЖЛИВО! Обов’язково зробіть фото-фіксацію стану квартири перед прийманням квартири за актом приймання-передачі квартири.
7. Підпишіть акт приймання-передачі житла.
Дуже важливим для обох сторін є підписання акту приймання-передачі житла який є невід’ємним додатком до договору. Слід пам’ятати що дата підписання акту приймання-передачі житла буде датою початку договірних відносин та нарахування оплати за користування майном. Вказаний Акт складається та підписується у двох примірниках (для кожної із сторін) та складається у довільній формі, законодавством не передбачено правових вимог до форми такого акту.
8. Чітко визначте розмір та порядок оплати за оренду житла.
Розмір плати за користування житлом встановлюється сторонами у договорі оренди житла. (ст. 820 Цивільного кодексу України). Ціна договору має бути зафіксована в гривні. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором.
ВАЖЛИВО! Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, орендар вносить її щомісяця.
Особливу увагу слід звернути на порядок зміни розміру орендної плати і строк попередження про таку зміну. Також у договорі оренди житла варто вказати, в якій формі буде здійснюватися оплата за користування житлом (готівковій чи безготівковій), та яким чином фіксуватиметься факт здійснення такої оплати. Додатково до ціни за користування майном може включатися вартість комунальних послуг, гарантійний платіж, платежі за викуп житла, тощо.
ВАЖЛИВО! Не допускайте у договорі можливостей односторонньої зміни орендної плати!
9. Домовтеся щодо забезпечувального платежу.
Забезпечувальний платіж – це платіж (як правило – за останній місяць оренди), який сплачується орендарем наперед (одразу після підписання договору оренди). Такий платіж сплачується власнику житла як певна гарантія від несподіваного розірвання договору оренди і можливого простою квартири, та виконує виключно функцію засобу забезпечення зобов’язання.
Андрій Бурий, юрист, волонтер
