“ОСББ стануть обов’язковими у всіх будинках з 1 березня”. Так чимало українських ЗМІ відреагували на прийняття Верховною Радою за основу законопроекту №6103 про внесення змін до закону “Про житлово-комунальні послуги”. Однак Голова правління асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю (АМУЖН), директор ТОВ “Експерт Дім Консалтинг” Михайло Васюта не згоден із тим, що законопроект матиме саме такі наслідки, хоча вважає, що кількість ОСББ в Україні зросте, а ринок управління житлом стане впорядкованішим.
Про це та багато іншого стосовно цих законодавчих нововвередень експерт розповів Управбуду в ході нещодавнього стріму, на основі якого ми підготували декілька матеріалів.
У першому Михайло Васюта розповідає про те, кого стосуватимуться нововведення, передбачені законопроектом №6103, та як він змінить життя українців.
Управбуд: Михайле, чого саме стосується законопроект №6103 і чи справді він щось змінить в Україні саме після 1 березня цього року?
М. В.: Цей законопроєкт дасть можливість органам місцевого самоврядування провести конкурс у тих будинках, співвласники яких ще не визначилися з формою управління. Тобто будинків, де створено ОСББ, він стосуватися не буде — хіба що вони самі попросять провести такий конкурс.
Якщо говорити про Львів, то у нас більшість будинків, які раніше були на обслуговуванні в комунальних ЖЕКів вже провели збори співвласників та обрали управителів. Цієї частини будинків закон теж не буде стосуватися, тому що мешканці вже зробили свій вибір. Але, попри це все, залишається ще 30-40% будинків, які цього не зробили і далі є з невизначеною формою управління — саме їх стосуватиметься закон. Такий принцип поширюється й на інші міста.
Слід сказати декілька слів про передісторію цього законопроекту. Майже сім років тому Верховна Рада прийняла Закон №417 “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках”, де у 27 статті була реалізована перша спроба “добровільно-примусово” провести конкурс на визначення управителя в багатоквартирних будинках по всій Україні, які не визначилися із тим, хто ними управлятиме й не створили ОСББ.
Станом на зараз це буде вже четверта спроба, яку робить Україна. Після Закону №417 друга спроба була зафіксована в Законі про житлово-комунальні послуги, третя спроба – певні зміни до законодавства, а тепер відбувається четверта спроба, адже законопроект передбачає проведення містами конкурсу щодо визначення управителя в будинках, де цього раніше не було зроблено.
Управбуд: Навіщо робляться ці спроби? Яка їхня мета?
М. В.: Зараз у житлово-комунальній сфері важко зрозуміти, хто чим управляє, хто що обслуговує і що взагалі відбувається. Я би охарактеризував цей стан як перехідний від хаосу до впорядкованості. Стан хаосу існував до початку реформи в житлово-комунальному господарстві. А впорядкований стан — це розподіл житлового фонду на дві найбільші форми обслуговування багатоквартирних будинків: управління завдяки створенню ОСББ та управління будинками із залученням фахівців — управителів.
Мій прогноз такий, що до березня не відбудеться ніяких змін. Адже згідно з положенням про проведення конкурсу щодо визначення управителя багатоквартирного будинку, затвердженим наказом відповідного міністерства, оголошення про проведення конкурсу має бути розміщене на сайті органу місцевого самоврядування за 30 календарних днів до проведення самого конкурсу. Зараз середина лютого, тому цю норму неможливо виконати до березня.
Крім того, сам конкурс відбувається динамічно: повинна бути створена конкурсна комісія, в яку мають право увійти представники громадських об’єднань та органів місцевого самоврядування, громадян, які проживають у будинках. Учасники повинні підготувати певну конкурсну тендерну пропозицію, яка складається з великої кількості документів, та визначити кошторис на обслуговування будинків.
За 7 днів до проведення конкурсу самі конкурсанти ще можуть вносити зміни у свої конкурсні документи — це складна процедура, і якщо влада має намір зробити це за кілька днів, то результат не буде якісним.
Тому, я переконаний, що законопроект, прийнятий у першому читанні, іще буде доопрацьовуватись. Згідно з чинним законодавством, і народні депутати, і відповідні органи влади можуть вносити правки та пропозиції під час розгляду законопроекту в першому та другому читаннях. На мою думку, в законопроєкт №6103 будуть внесені необхідні зміни і дата буде скоригована — я прогнозую, до 1 травня. До березня ми точно не встигнемо, у квітні також буде авральний період, а от перше травня — якраз.
Управбуд: Чому досі так багато будинків не обрали управителів? Дотепер конкурси не були ефективними?
М. В.: Я вважаю, що усі три попередні спроби держави призначити й провести конкурси на посаду управителя багатоквартирних будинків були успішні. Просто не варто було від них очікувати 100% охоплення. Однак про успішність свідчать інші індикатори.
Якщо подивитися на кількість створених ОСББ та порівняти їх у часі, то виявимо, що це — якраз ті дати, які були визначені законодавством для проведення конкурсів.
Перший, найбільший сплеск був у 2015-16 роках, коли всі боялися появи управителів. Під час наступних спроб кількість ОСББ зростала, і наразі в країні близько 37 тис. ОСББ. Але сьогодні законодавство вдосконалили, і необов’язково створювати ОСББ, щоб утекти від конкурсу — можна самостійно обрати управителя багатоквартирного будинку.
Мета держави, повторюся — навести лад у житлово-комунальній сфері та звести обслуговування багатоквартирних будинків до трьох форм: зборів співвласників, об’єднання співвласників чи управління професійними управителями. Це нагадує досвід європейських країн, зокрема Польщі. У нас цей процес відбувається поступово, і це правильно.
Цьогоріч у зв’язку із законопроектом №6103 та подальшими конкурсами я очікую збільшення кількості ОСББ в Україні.
Ми маємо розуміти, що ОСББ — юридична особа, яка повністю несе відповідальність перед фіскальною службою та іншими органами, і комусь це все потрібно обслуговувати — у певний час виникне дефіцит кадрів щодо якісного надання юридичних, бухгалтерських послуг тощо.
Сьогодні є випадки некоректного ставлення голів ОСББ до своїх співвласників, непрофесійні дії та незадоволення співвласників головами ОСББ. Тож я прогнозую, що в деяких випадках будуть укладені прямі договори з управителями, адже співвласники вже зараз задумуються над тим, що управителі мають явні переваги і охоче працюють навіть з ОСББ.
Управбуд: Чи варто комусь остерігатися проведення таких конкурсів?
М.В.: Від конкурсу не потрібно тікати, якщо до його оголошення не було створене ОСББ. Такий факт може свідчити про те, що в громаді будинку немає згуртованості чи людей, які готові взяти на себе таку відповідальність і мають достатній професійний рівень.
Іншим фактором може бути те, що будинок перебуває в технічно незадовільному стані, і через це співвласники не хочуть братися за управління ним. Таким співвласникам треба допомогти у їхньому виборі, і держава робить це, призначаючи конкурс на визначення управителя.
Багатоквартирний будинок — складна сукупність інженерних мереж, які повинні працювати злагоджено. У нас такі будинки часто мають дуже великі теплові й енергетичні витрати, є й факти крадіжки енергії, розбалансованості тощо — і якщо співвласники не можуть самі цим зайнятися, це мають зробити професійно підготовлені особи чи організації.
Управбуд: Чи змінить щось законопроект №6103 в житті українців?
М.В.: Зміниться справді багато, тому що це суспільна реформа, а суспільна реформа завжди викликає резонанс. Суспільству спершу Її складно прийняти, з нею складно змиритися — навіть процес створення ОСББ будинку або зміни управителя є стресом та морально-психологічною дестабілізацією для мешканців. Люди звикли до одної системи управління, а вона змінюється, і це може бути складно прийняти.
Однак за кілька місяців усе налагоджується, громадяни звикають до нових норм і відбуваються зміни на краще. Саме так буде із цим законопроектом, із цією реформою. За його допомогою ми вдосконалюємо методи управління багатоквартирними будинками. А це, зрештою, зробить більш досяжною іншу мету — енергомодернізацію житлового фонду. Адже ми повинні вживати заходів з енергозбереження — в тому числі й тих, що спрямовані на зменшення споживання газу та витрат на опалення.
Завдяки цьому законопроекту відповідний орган місцевого самоврядування отримає більш чітке правове врегулювання щодо проведення конкурсу, який розвантажить ОМС і дасть їм можливість передати управлінські функції іншим організаціям, які займаються цим професійно. Таким чином законопроект дозволить їм вивільнити частину фінансових та організаційних ресурсів та зменшить частку своєї відповідальності.
Конкурс передбачає зміну управителя будинком: якщо раніше вашим будинком управляв комунальний ЖЕК, то тепер є всі шанси, що ним почне управляти приватна управляюча компанія, якою може бути юридична особа або фізична особа-підприємець — основне, щоби ця компанія чи особа мала сертифікат на здійснення управлінської діяльності, виданий за спеціальною процедурою.
Управбуд: Чи можуть співвласники багатоквартирних будинків якось вплинути на проведення конкурсу?
М. В.: Якщо співвласники мають підозру, що на конкурс подається недобросовісний управитель, то пікетування й протести точно не посприяють законному розгляду конкурсних пропозицій.
Я би не сказав, що є якісь формальні механізми впливу співвласників, але є формально-неформальні: наприклад, зібрати підписи й написати листа до конкурсної комісії з доказами недобросовісності управителя та проханням не вибирати його для конкретного будинку. Але це не може бути лист від одного співвласника, це має бути звернення громади будинку.
Якщо кілька кандидатів подалися на посаду управителя певним будинком і мешканці мають відкриті симпатії на користь одного з них, можна також написати листа і зібрати підписи. Конкурсна комісія може врахувати ці листи під час визначення результатів конкурсу.
