Публікуємо надзвичайно цікавий та важливий для розуміння ринку управління житлом матеріал, який ми готували ще в лютому цього року. Однак обставини склалися так, що публікація виходить в березні. Як бачимо, за цей період в Україні змінилося багато: відбулася ротація Уряду, знову – за недовгий період – маємо нового міністра Мінрегіону, запроваджено карантин для запобігання поширенню COVID19, а кілька днів тому – надзвичайну ситуацію. Однак ми в Управбуді певні, що все тимчасове минеться, а ЖКГ залишиться з нами, тож слідкувати за ситуацію необхідно навіть у скрутні часи. Тому ділимося з вами інсайтами від експертів ринку управління житлом. Це – перша частина матеріалу, другу ми опублікуємо наступного тижня.
В Україні сфера житлово-комунального господарства парадоксальна тим, що постійно зазнає змін, але при цьому майже не змінюється якість життя мешканців багатоквартирних будинків (БКБ). Нові політичні тенденції, реформи та законодавство безпосередньо впливають на стан справ у ЖКГ. Ми в Управбуді вирішили запитати у експертів, що ж, на їх думку, відбуватиметься на ринку управління БКБ, і чого очікувати управителям та співвласникам будинків у 2020 році.
До відповіді ми запросили:
– Василя Лімана, Президента Громадської спілки «Асоціація управителів житла», м. Київ;
– Володимир Бригілевича, голову правління Центру досліджень місцевого самоврядування та співзасновника “Асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю” (АМУЖН), м. Львів
– Павла Хобота, керівника Асоціації ОСББ «Наш Дім», м. Дніпро
Якими, на вашу думку, будуть основні тенденції у сфері управління багатоквартирними будинками в 2020 році?
В. Ліман. Розпочну з позитивних моментів і тенденцій розвитку сфери управління багатоквартирними будинками:
- збільшення попиту від управителів до проходження професійної атестації за професією менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків). Тобто за попередніми прогнозами до кінця 2020 року ми сподіваємось, що на ринку управління отримаємо до 1500 осіб професійних управителів.
- тенденція сміливого виходу на ринок управління багатоквартирних будинків (БКБ) ФОПів, які складають конкуренцію в першу чергу, комунальним підприємствам з обслуговування житлового фонду.
П. Хобот. Думаю, що ключова тенденція – настання наступного етапу еволюції керівників ОСББ. Після того, як будинок був більш-менш приведений до ладу, перед багатьма керівниками об’єднань стає питання: що далі? Попередній етап жертовності голови правління вже себе, як правило, вичерпує, бо співвласники не звикли платити адекватну платню своєму голові.
Я бачу, що наступний етап полягає в тому, що голови правління ОСББ або самі стають професійними управителями, беручи в управління інші будинки, або, навпаки, знімають з себе навантаження та залучають управителів, самі при цьому виступаючи кваліфікованими замовниками послуг. Звичайно, при цьому завжди буде прошарок голів, яким керувати своїм будинком просто “в кайф”, а необхідні для життя доходи приносить їм або саме ОСББ, або інші джерела.
В. Бригілевич. У 2020 році буде відбуватися подальше структурування ринку управління житлом. На ринку управління житлової нерухомості сформуються такі основні групи: ОСББ, Асоціації ОСББ, приватні менеджери/управителі, що працюють в переважно з ОСББ, рідше – з будинками, у яких обрали уповноважену особу, великі приватні управляючі компанії, які одержали житловий фонд в управління за конкурсами чи під час реструктуризації ЖЕКів; а також комунальні управляючі компанії.
Управляючі компанії, які одержали житловий фонд на підставі конкурсу, віддавна вже заявляють, що тарифи на утримання житла суттєво не влаштовують їх. Тихе підняття тарифів без проведення зборів не може тривати до нескінченості, їм доведеться виходити до співвласників, ініціювати збори і укладати договори відповідно до вимог Закону про житлово-комунальні послуги (ЖКП).
Відбуватиметься подальше стимулювання створення ОСББ. Основні дійові особи в цьому процесі – це:
- мешканці, зацікавлені участю в проєкті Фонду енергоефективності (ФЕЕ);
- менеджери/управителі, які мають намір взяти будинок в управління і взяти участь в “Енергодім” програмі ФЕЕ;
- а також управляючі компанії (хоч в незначній мірі).
Введення в дію Закону про ЖКП стимулюватиме розвиток ринку управителів. Зобов’язання визначитись з формою управління будинку та укладення договорів з 1 травня стимулюватиме процес впорядкування відносин неорганізованих будинків і ЖЕКів. До того часу часова пролонгація обслуговування будинку і тихе підвищення тарифів буде змушене завершитись і перейти на договірні відносини.
Як, на вашу думку, змінюватиметься вартість послуг управителів у 2020 році?
В. Ліман. Складне питання для управителів. Послуга з управління багатоквартирним будинком – єдина послуга, де визначена договірна ціна без можливості її коригування, навіть у разі зміни вартості складових послуги на державному рівні. На сьогодні складно знайти місто чи населений пункт, де управителі працюють за економічно обґрунтованою ціною послуг (окрім новобудов, де працюють афілійовані із забудовниками управляючі компанії). В таких умовах не можливо надавати якісні послуги в повному обсязі.
Також неймовірно проблематично ініціювати проведення зборів співвласників з питання зміни вартості послуг та затвердження нового кошторису. Найчастіше співвласники голосують проти її перегляду. В таких умовах управителі часто змушені залишати будинки та займатися пошуком нових об’єктів, або ж взагалі змінювати профіль діяльності. Ця тенденція набирає обертів, особливо в комунальних КП ЖЕО, які залишаються працювати на тарифах 2011-2013 рр.
П. Хобот. На жаль, поширені серед багатьох співвласників БКБ споживацькі настрої заважають управителям брати адекватну плату за власну працю. Тому, як на мене, в цьому році суттєвих змін в оплаті управителів не відбудеться. Тим більш, що для таких заходів (із зміни вартості управління) треба проводити загальні збори співвласників, а вони, як правило, вже відбулися.
В. Бригілевич. Впровадження положень Закону про ЖКП з 1 травня 2020 стимулюватиме не тільки розвиток ринку управителів, але й спричинить зростання тарифів на управління житлом (в основному для будинків, які залишались в обслуговуванні комунальних підприємств, або були передані в управління за конкурсом).
Вартість послуг з управління практично не зміниться для ОСББ, які управляють самотужки будинком, або уклали договір на управління чи обслуговування з управителем/менеджером. Вартість послуг може змінюватись лише в рамках підвищення мінімальної заробітної плати, або підвищення вартості енергоносіїв.
Чи очікуєте ви зростання ринку управління житлом у 2020 році й чому?
В. Ліман. Питання «зростання ринку» неоднозначне, можливо, навіть, не зовсім коректне. За умов неможливості проведення конкурсів з призначення управителів на ринок будуть виходити так звані «малі» управителі, які братимуть в управління по одному чи декілька будинків.
П. Хобот. Місцеві влади деяких міст (в тому числі і Дніпра) провели зараз конкурси на управління будинками без ОСББ. Але справа в тому, що ці конкурси протирічать чинному законодавству. Міська влада мала право провести їх лише у випадку звернення до неї з боку загальних зборів співвласників.
Отже жителі багатоповерхівок, яким призначили управителя за новими конкурсами, мають повне право не платити управителям-“переможцям”. Позаяк, разом з новими псевдо-управителями співвласники отримають і нові платіжки, з більш високою платою. Думаю, це стимулює процес і створення ОСББ, і законного вибору управителів напряму – самими мешканцями. А ми, як Асоціація “Наш дім”, допоможемо.
В. Бригілевич. У 2020 році відбудеться суттєве розширення ринку управління житлом. На початку 2020 року у 30 000 багатоповерхових будинках утворено ОСББ, що складає близько 20% ринку управління.
Частина цих ОСББ залучають приватних управителів/менеджерів або управляючі компанії, ще 20-30 % ринку обслуговують приватні управителі за результатами конкурсів і проведених зборів мешканців. Близько 50% житлової нерухомості залишається в обслуговуванні комунальних підприємств і не визначились з формою управління (в деяких містах ця цифра сягає 70%-80%).
Ця частина ринку у 2020 році буде інтенсивно перерозподілятися між приватними і комунальними управителями, а також через створення ОСББ самими співвласниками чи через стимулювання управителями/менеджерами з одночасним взяттям в управління або обслуговування.
Чи буде, на Вашу думку, виконаний урядовий план щодо енергомодернізації понад 1000 будинків в Україні протягом 2020 року та від чого це залежить?
В. Ліман. [План буде виконано] лише за умов вчасного перегляду законодавчих умов дії програми «Енергодім», підтвердження відповідного співфінансування з боку органів місцевого самоврядування, залучення управителів до зазначених заходів та їх фінансова зацікавленість дозволять виконати план в 1000 будинків.
П. Хобот. Це завдання важко виконати навіть технічно. Якщо завтра просто роздати гроші будівельникам, то необхідна ще колосальна кількість фахівців, матеріалів тощо. А враховуючи те, що енергомодернізація – це ще і складна процедура (загальні збори, енергоаудит, проект, експертиза проекту, кредитування або закупівлі через Prozorro, верифікація тощо), яка ще й досі тестується, тобто все відбуватиметься вперше, то я думаю, такий «рожевий» план Уряду виконано не буде.
В. Бригилевич. Виконання цього плану є досить амбіційним і непростим. Дивлячись на динаміку початку термомодернізації у Польщі і Литві, можемо зауважити, що старт в них ішов досить важко, з кількох сотень будинків на рік. Проте, українська ситуація має певні особливості і їх можна використати для збільшення динаміки. Перш за все – це досвід Теплих кредитів, сформоване гроно активних голів ОСББ, Асоціацій ОСББ, менеджерів/управителів, які вже в основному провели прості заходи з енергозбереження.
Інші фактори, які дадуть позитивну динаміку – це спрощення процедур ФЕЕ (вже оголошені в лютому) та запровадження інституту проєктних менеджерів ФЕЕ. Певні очікування є від запровадження у 10 пілотних містах комунальних підприємств, які повинні підтримувати і супроводжувати ОСББ у підготовці, реалізації Проєкту термомодернізації ФЕЕ.
Як бачимо, Україна пробує використати позитивний досвід і Польщі (управителі/менеджери виконують роль проєктного менеджера в будинках якими вони управляють), і Литви (проєктний менеджер обирається органом місцевого самоврядування і контролюється та супроводжується ним).
Польський варіант – чисто ринковий і місцева влада не втручалася в процес термомодернізації, а литовський варіант достатньо централізований і сильно контролюється місцевим самоврядуванням і центральною владою.
Використання позитивних аспектів цих двох моделей дасть можливість залучити як активні будинки вже існуючих ОСББ, так і більш пасивны, через стимулювання створення ОСББ і приготування Проєкту з термомодернізації. Тому я дивлюсь на це з обережним оптимізмом і сподіваюсь, що ми зможемо повторити досвід наших сусідів і вийти на сотні будинків до кінця року.
