Природно, що разючі зміни, спричинені війною, позначилися на прийнятті рішень у багатоквартирних будинках. В попередньому матеріалі Управбуду йшлося про те, як готуватися до створення ОСББ під час воєнного стану та як можуть приймати рішення вже створені об’єднання співвласників.
В цьому ж буде розглянуто низку фінансових питань, які стосуються нинішніх реалій діяльності ОСББ, зокрема — особливостей коригування та сплати внесків, призначення винагороди голові правління та роботі з боржниками. З цими питаннями ми звернулися до юристки з питань управління житлом Марії Осипчук.
Чи зобов’язані співвласники сплачувати внески під час війни?
Постулат “Власність зобов’язує” лишається незмінним і за воєнного часу: поки ми є власниками певного житла чи нежитлового приміщення, ми зобов’язані платити за утримання нашого спільного майна. Поки людина є власником цього майна, вона має за нього платити, незалежно від того, живе вона тут чи ні.
Та сама ситуація стосовно новобудов, коли людина купила квартиру, але робить ремонт і цією квартирою поки не користується — поки ти є власником, ти зобов’язаний платити внески за утримання багатоквартирного будинку. Зараз ця ситуація залишається незмінною: треба платити, якщо на загальних зборах не було ухвалене рішення про тимчасове скасування внеску і поки цей будинок існує фізично.
Як відкоригувати внесок в ОСББ під час воєнного стану?
Щоб відкоригувати внесок, потрібно провести загальні збори ОСББ. Усе, що стосується затвердження розміру внесків, є виключною компетенцією загальних зборів. Тож треба скликати збори, і якщо понад дві третини співвласників проголосує за зміну внеску, це рішення буде прийняте і ви зможете з певної дати, передбаченої рішенням загальних зборів, запровадити дію нових внесків для співвласників будинку.
Чи можна повернути невикористані під час війни внески співвласникам?
Говорячи про ОСББ, ми маємо розуміти, що об’єднання — це особлива юридична особа, неприбуткова організація. Відповідно, включаються обмеження, введені податковим кодексом. Податковий кодекс говорить, що кошти, які надійшли на рахунок ОСББ, можуть бути використані виключно для фінансування статутної діяльності цієї юридичної особи. Крім такого прямого визначення, податковий кодекс каже, що не можна розподіляти ці гроші між власниками, членами правління та ревізійної комісії, працівниками та пов’язаними з ними особами тощо. Відповідно, ми не можемо взяти гроші з рахунку ОСББ і розподілити їх між співвласниками будинку.
Тому відповідь на те, чи можемо ми повернути гроші співвласникам — ні, не можемо. Ми можемо зарахувати ці внески для наступного періоду, коли ми відкоригуємо наші внески рішенням загальних зборів. Але поки рішення загальних зборів про зміну внеску немає, співвласники повинні сплачувати той внесок, який був затверджений останнім. Ті кошти, які правління зараз не використало для утримання будинку, мають залишатися на рахунку ОСББ і далі, коли в кінці року ви будете заслуховувати звіт правління і дивитися, куди були використані кошти за вашим кошторисом і який залишок, ви зможете відкоригувати свій внесок на наступний рік. Але повертати гроші точно не треба, так робити не можна.
Як стимулювати співвласників сплачувати внески, якщо ОСББ не має затвердженого кошторису?
На жаль, чарівної пігулки немає — порадити, що от, вийдіть на вулицю, коли буде світити повний місяць, і скажіть якусь чарівну фразу, я не можу. Затвердити кошторис, внески і прийняти будь-яке рішення без загальних зборів неможливо, тому треба скласти план дій, із ким ви можете зустрітися особисто, із ким — сконтактувати в режимі онлайн та отримати голосування з електронним підписом.
На жаль, за чинним законодавством, усі 100% власників мають бути повідомлені, і всі, хто голосує, мають проголосувати з підтвердженням. Ми не можемо сказати, що набираємо 50% голосів від кількості присутніх — ми завжди рахуємо кількість голосів від кількості всіх співвласників у будинку. Площа, кількість власників — це залежить від вимог вашого конкретного статуту. Але це точно загальні збори, бо без них не можна приймати ніяких рішень, крім тих, що входять до компетенцій правління.
Які ризики використання грошей з резервного фонду на послуги з обстеження будинку?
Для резервних фондів має бути визначено, куди можуть витрачатися гроші. Статут ОСББ і закон кажуть, що правління має право використовувати гроші з резервного фонду за затвердженим кошторисом. Загальними зборами у вас має бути визначено, куди можна витрачати гроші з резервного фонду. Можливо, це є у вашому статуті.
Якщо у вас це не визначено, але у вашому резервному фонді є гроші і ви рішенням правління ухвалюєте їх витратити, то далі головне, щоб співвласники потім схвалили ваш звіт про те, куди були витрачені ці гроші. Для того, щоби зробити все максимально юридично правильно, потрібно скликати загальні збори і затвердити це в кошторисі. Які можуть бути юридичні наслідки? Загальні збори можуть вирішити, що ви витратили гроші не туди, і переобрати правління, хтось може написати заяву про злочин, але це навряд, тому що складу злочину як такого нема, і, відповідно, кримінальної відповідальності за такий вчинок не буде.
Управляюча компанія не дає документів на будинок за зверненням ОСББ у визначений термін. Як діяти в цьому випадку?
Закон чітко каже, що є термін передачі документів — якщо за цей термін документів не передають, ми можемо звернутися до суду. Судова практика абсолютно позитивна, суди стають на сторону ОСББ і зобов’язують управляючу компанію або відновити документацію, або передати її.
Зараз у нас є нюанси щодо роботи судів, тому треба домовлятися і шукати шляхів, щоб управляюча компанія передала ці документи, говорити з підрядниками, які обслуговують цей будинок — можливо, в них є копії певної документації, наприклад, на ліфти, якщо вони є в будинку. Вже після того, як буде можливість нормально звернутися до суду, звертайтеся і вимагайте повернення цієї документації.
Чи може правління ОСББ без проведення загальних зборів найняти деякі сервіси, що в договорі з управляючою компанією є самостійними з іншими виконавцями?
У нас є прямі договори власників із управляючою компанією — по факту, співвласники на загальних зборах обрали собі управителя в особі управляючої компанії і уклали з нею прямий договір, за яким співвласники напряму платять цій компанії. ОСББ у свою чергу хоче частину цих сервісів замовляти в когось іншого і оплачувати це через свої рахунки.
Якщо ми через загальні збори не ініціювали змін у договорі з управляючою компанією і не зменшили в договорі цін і суми, яку співвласники мають платити управляючій компанії, може бути така ситуація, коли і управляюча компанія буде нараховувати співвласникам гроші за ці послуги, бо ціна договору не змінилася, і ОСББ теж нараховуватиме цю суму. Це може бути подвійне фінансування тих самих витрат.
Якщо управляюча компанія погодиться не нараховувати гроші за послуги, то без юридичної фіксації цих змін ви не можете бути впевнені, що потім ця управляюча компанія не захоче стягнути зі співвласників кошти за сервіси, які оплачувало ОСББ — і тут уже буде питання суду, чи доплачуватимуть співвласники суму, визначену договором, чи суд стане на бік ОСББ.
Тож я б радила зібрати загальні збори і внести зміни у договір — або, можливо, за вашим договором це може зробити уповноважена особа, підписавши додаткову угоду з внесеними змінами. У будь-якому разі, перед тим як щось змінювати, укладіть якийсь документ, який підтвердить ці зміни і вашу домовленість.
Які особливості роботи з боржниками під час воєнного стану?
Суди зараз працюють, але зі своїми нюансами. Якщо справа не є невідкладною, то суд розглядатиме її лише якщо є письмова заява від усіх учасників процесу, що вони не проти того, щоби зараз, під час воєнного стану, ця справа розглядалася у суді. Тому, скоріше за все, питання про стягнення заборгованості з боржника ви не зможете розглянути в суді.
У той же час є рішення про те, що дія воєнного стану дозволить вам подовжити процесуальні строки. Для стягнення заборгованості та відшкодування в цілому є процесуальний строк. За законом, є три роки, протягом яких ми можемо звернутися до суду для захисту наших прав.
Відповідно, поки в нас діє воєнний стан, ми не можемо звернутися до суду і забезпечити розгляд справи — але саме дія воєнного стану потім дасть нам можливість подовжити цей процесуальний строк. Якщо після нашої перемоги ви звернетеся до суду і в суді боржник буде заявляти, що строк позовної давності вже сплив, ви зможете це поновити, бо діяв воєнний стан і ви не мали можливості звернутися до суду для захисту своїх прав.
Дія вашої бухгалтерії повинна залишатися такою самою, як до війни: ви нараховуєте внески, фіксуєте, хто їх сплачує, а хто ні. Далі, коли буде можливість звернутися до суду, ви вже зможете це зробити і отримати відшкодування.
Чи можна зараз призначити голові правління ОСББ винагороду і як це зробити?
На жаль, без проведення загальних зборів ми не можемо встановити винагороду — заробітну плату для Голови правління, тому що це виключна компетенція загальних зборів і це має бути відображено у кошторисі — по факту, потрібно затвердити новий кошторис, а це також виключна компетенція загальних зборів.
Якщо це впливає на розмір внеску співвласників, то так само потрібно перезатвердити внесок співвласників будинку. Тобто якщо є потреба платити заробітну плату, ми проводимо загальні збори, визначаємо розмір зарплати і далі вже приймаємо цю людину в штат нашого ОСББ, починаємо платити їй заробітну плату і сплачувати за це податки — усе після загальних зборів.
Якщо голова правління фактично була відсутня в будинку, але виконувала свої обов’язки дистанційно, чи має вона право отримувати заробітну плату в повному обсязі?
Ми платимо заробітну плату за те, що людина виконує роботу, а не сидить на стільці у певному місці. Якщо вона виконувала роботу і її робота не була пов’язана з тим, щоб сидіти на конкретному стільці, то я не бачу правових підстав не платити їй заробітну плату.
Тим більше, під час воєнного стану не можна не виплачувати зарплату без якихось конкретних правових підстав — а цих підстав є не так багато. Якщо ви цю людину не звільнили до війни, якщо вона є у вашому штаті і виконує свою роботу, ви зобов’язані виплатити їй заробітну плату.
На завершення — питання від глядача: у моєму ОСББ не проводять загальних зборів з 2016 року, внески коригуються Головою правління, звітності та повних протоколів правління не надають. Як виправити цю ситуацію, не проводячи загальних зборів?
Такі внески є незаконними, оскільки якщо внески не були затверджені загальними зборами, то таких внесків немає. Якщо співвласник не платитиме ці внески, то навіть якщо йому будуть нараховувати заборгованість і притягнуть до суду, співвласник може сказати, що рішення, яким ці внески затверджені, не було. Для ОСББ це потенційна фінансова небезпека, і цю ситуацію потрібно вирішувати — але без загальних зборів зробити цього неможливо.
У цій ситуації я поставила би питання, чому у нас така голова правління і чому ми не збираємося, якщо загальні збори повинні збиратися щорічно, і чому ми як співвласники за весь цей час не переобрали правління, якщо воно нас не влаштовує. Далі, якщо заглибитися в бухгалтерію, можуть виникнути ще якісь нюанси, які неприємно вразять співвласників, і що раніше ви розберетеся з цією проблемою всередині ОСББ, то легше буде потім жити в цьому будинку.
Я завжди кажу, що ОСББ — це інструмент, так само, як молоток для відбивання м’яса: його можна використовувати для того, щоб приготувати вечерю, а можна використати для того, щоби вчинити якийсь злочин. Так само й ОСББ: ми можемо використати його для того, щоб навести лад у нашому будинку, брати участь у програмах підтримки, звертатися до Фонду енергоефективності, накопичувати гроші на наших рахунках, здавати майно в оренду тощо — а можна зробити ОСББ безконтрольним, зробити так, що невідомо-хто буде обліковували ці гроші й зробити повний безлад, а потім співвласники сваритимуться між собою, тому що не будуть розуміти, на що використовують їхні гроші.
Оцей другий варіант завжди настає через те, що співвласники своєчасно не цікавляться тим, що відбувається у будинку, не ходять на загальні збори, не ініціюють загальних зборів і не ставлять цих питань. Тож таким будинкам час ініціювати збори та передати правління в руки адекватному правлінню, яке надаватиме фінансові звіти й розказуватиме співвласникам, за що вони платять і куди йдуть їхні гроші.
