Управбуд провів інтерв’ю з членом Асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю, керівником управляючої компанії ТзОВ “Нова Долина” Петром Корбутом. Основна тема розмови – підготовка багатоквартирних будинків до опалювального сезону.
Чому з цим матеріалом важливо ознайомитися усім, хто зараз має стосунок до управління будинками? Адже підготовка до опалювального сезону в будинках – на фінішній прямій, і для деяких недосвідчених голів правлінь ОСББ або управителів під час війни це означає додаткові труднощі.
В першій частині інтерв’ю Петро Корбут розповідає про специфіку прийдешнього опалювального сезону та про виклики, які доведеться долати ОСББ, управителям та муніципалітетам у зв’язку зі складною ситуацією, викликаною війною.
Якою буде специфіка прийдешнього опалювального сезону? Які потенційні виклики для багатоквартирних будинків ви бачите?
Протягом 10 років наша управляюча компанія забезпечує управління багатоквартирними будинками. За цей час ми отримали багато досвіду, який постійно адаптується від вирішення проблем сьогодення.
Найперший виклик — психологічний. Сьогодні у телевізорі кажуть, що ця зима буде найважчою. Важко сказати, що саме на це принципово вплине, що можуть змінити люди на місцях.
Наші заходи з підготовки до зими мало відрізняються від заходів, які ми проводимо щороку.
Ми — управителі у невеличкому місті, і у 2004 році у нас було ліквідовано теплокомуненерго. З того моменту ми адаптувалися до відсутності централізованого опалення у багатоквартирних будинках. Період адаптації у нас уже пройдений, однак ми маємо багато проблем. Останнім часом до нас додалися ще два міста, одне з них має централізоване опалення. І для мене це були нові виклики.
Із технологічної точки зору немає нічого складного в тому щоби підготувати будинок до опалювального сезону. Є регламентні документи щодо технічного обслуговування кожної з інженерних мереж, там чітко прописано, що треба робити. Наявність коштів дає можливість залучити кваліфікованих спеціалістів та виконати необхідні заходи — і все, будинок готовий. Коротко кажучи, якщо є гроші — проблем нема ні з чим.
Але ми працюємо у дуже специфічній сфері, коли після реформи житлово-комунального господарства органи місцевого самоврядування фактично передали відповідальність за використання багатоквартирних будинків співвласникам. Якщо питання стосується забезпечення багатоквартирних будинків, у яких наша компанія є управителем, то відбулася зміна “вивіски”: був ЖЕК, став управитель. Фактично нічого не змінилося.
Питання виникають, коли технічним обслуговуванням займається ОСББ. В ОСББ зовсім інша свідомість, рівень відповідальності. Там люди беруть участь у прийнятті рішень, і це якоюсь мірою спрощує процес підготовки будинку до експлуатації, особливо коли йдеться про новобудови.
А якщо говорити про проходження опалювального сезону – то чим тут відрізняються ОСББ та управителі?
Наша компанія має різні пакети послуг: і для багатоквартирних будинків, де ми є управителями, і для будинків, де я співпрацюю із головами правління ОСББ і є ніби як виконавчою владою. Це пов’язано з тим, що голови правлінь вирішили з нами співпрацювати: ми забезпечуємо їм стандартний пакет послуг, а для інших проблем знаходимо ті чи інші шляхи вирішення. У процесі обговорення з ОСББ ми робимо те, що хочуть люди.
ОСББ й досі є найкращою моделлю для прийняття рішень у багатоквартирному будинку. Але якщо йдеться про дешевший варіант, то таким буде залучення компанії-управителя. Ресурси, як фінансові, так і організаційні, дають нам ширші можливості для підготовки будинку до опалювального сезону.
ОСББ має один розрахунковий рахунок, і якщо платіжна дисципліна в ОСББ падає, спроможність об’єднання вживати будь-яких заходів падає. Це є негативний момент. Коли в компанії-управителя падає платіжна дисципліна, ми просто скорочуємо ті витрати, які не є для нас першочерговими. Якщо порівнювати ці дві моделі організації підготовки до зими, то обов’язкові заходи ми в будь-якому разі виконаємо, а в ОСББ із цим можуть поставати проблеми.
Наприклад, бракує грошей на промивку системи опалення — і що робити? Це ризик. Тобто низька платіжна дисципліна в ОСББ може стати загрозою для безпроблемного проходження опалювального сезону. Зате в ОСББ є краща комунікація між головою правління й жителями, а також більший рівень відповідальності за свої дії.
Специфіка опалювального сезону 2022-2023 полягає в тому, що, по-перше, через інформаційні вкиди та воєнний стан серед мешканців є соціальна напруга. Здорожчання енергетичних ресурсів поки що не передбачається, але є ризики аварійних ситуацій, і до цього нам треба бути готовими.
До того ж, порівняно з минулим опалювальним сезоном ми маємо новий нюанс: потребу облаштування укриття в будинку. Я переконаний, що в кожному місті є будинки, де підвального приміщення не було передбачено під час забудови. Це будинки старої забудови, де підвалів немає. Або, наприклад, у “хрущовках” є підвали, які мають суто технічне призначення і які не є придатними для того, аби в них перебували люди — навіть тимчасово.
Третя проблема полягає в тому, що є будинки, які мають підвали, але там немає відповідного оснащення. Тож наявність укриття та його відповідність до норм є викликом. Коли в будинку немає системи централізованого опалення, тривале перебування у підвалі, який не опалюють, є проблемою. У двох містах, якими ми управляємо, відсутня система централізованого опалення, а в третьому триває процес її ліквідації, тож ми маємо нові виклики.
Які екстрені кроки має зробити ОСББ чи управитель зараз. аби підготуватися до зими? Що робити тим, хто ще не починав підготовку до опалювального сезону?
До початку опалювального сезону лишилося менше місяця. Процес підготовки до наступного опалювального сезону починають наступного дня після закінчення попереднього: тоді проводять огляд будинку та розробляють заходи з підготовки до опалювального сезону.
Якщо протягом сезону були проведені тимчасові ремонтні заходи, їх мають зафіксувати у журналі для того, щоби після закінчення опалювального сезону можна було зробити капітальні ремонтні роботи. Якщо після огляду встановлено аварійну ситуацію, слід вжити заходів, аби ліквідувати її.
Якщо ми говоримо про системи подачі теплоносія в батареї, то обов’язково слід їх промити й оглянути. Узгодьте із теплопостачальником дату, коли у систему подадуть теплоносій, і до того часу обов’язково огляньте систему.
У місті, де в нас була система теплопостачання, були випадки, коли теплокомуненерго недообігріває, не подає достатньо енергоносія. Коли людина відчуває дискомфорт у своїй квартирі, вона вмикає в себе обігрівач. Це нормально для людини, але не нормально для мереж, які не розраховані на таке пікове навантаження, і для управителя, який не готовий до того, що його мережі експлуатують із подвійним навантаженням. У результаті такого перенавантаження виникають різні аварійні ситуації.
Тому я раджу управителям готуватися до того, що взимку може знадобитися додатковий персонал із обслуговування електромереж. Запасіться кабелем, рубильниками, автовимикачами тощо. Якщо через недостатній обігрів люди перейдуть на електричні обігрівачі, це спричинить навантаження, а коли якісь мережі експлуатують із навантаженням, то виникають аварійні ситуації.
Для того, аби мешканці будинку не відчували дискомфорту, ви маєте реагувати оперативно. Ми пережили це тоді, коли був великий мороз і люди, які за відсутності централізованого опалення не встигли поставити собі газові котли, користувалися обігрівачами. Доходило до того, що три-чотири дні будинок міг бути без електроенергії через те, що вийшов із ладу кабель, за який на той момент відповідало Обленерго. Після цього в нас є таке правило, що в рамках підготовки до зими ми готуємося до навантаження на електромережі.
Головам правлінь ОСББ я рекомендую наперед укласти договори з організацією, яка обслуговує електромережі, аби у випадку настання надзвичайної ситуації компанія могла оперативно відновити лінії електропередач. Нові системи управління тепловими пунктами (ІТП) так само підв’язані під електроенергію. Не стає електроенергії — і це все, у будинку може бути холодильна камера, день-два — і будинок замерзне. Якщо в будинку замерзне теплоносій, відновити це буде надзвичайно важко.
Тож на першому місці — якість постачання електроенергії. Якщо у вас невеликий будинок і невеличка ІТП, можна поставити блок безперервного живлення, який забезпечить належну циркуляцію теплоносія. У разі аварійної ситуації в котельні Обленерго набагато швидше переключає такі невеликі будинки на резервну лінію.
Тому спершу проведіть підготовку електричних мереж і систем. Другий крок — системи теплопостачання до будинку, а далі — системи водопостачання та водовідведення. Далі за пріоритетністю йдуть дах і загальна безпека в будинку.
У зв’язку з війною щось змінилося для управителів у підготовці до нового опалювального сезону?
Схема проста: з року в рік ми проводимо огляди — чергові та позачергові. Ці огляди допомагають визначити заходи з підготовки до опалювального сезону. Заходи є стандартні (наприклад, сезонний промив систем) та позачергові — наприклад, поміняти трубу, на яку поставили багато хомутів. Тому підготовка передбачає моніторинг усіх систем. Ми спостерігаємо за мережами та вживаємо заходів із їх відновлення.
Є система спостереження і передбачення заходів, і під час підготовки до опалювального сезону наші будинки мають постійно ставати кращими, адже ми постійно відновлюємо та ремонтуємо системи. Але практика показує, що все стає тільки гірше: будинки амортизуються. Саме тому держава переклала відповідальність за будинок на співвласників.
Квартира — це приватна власність фізичної особи, а не органів місцевого самоврядування. Тобто люди приватизували квартиру і все, що в ній. А все, що було загальнобудинкове, мало невизнчений статсус, тому що з юридичної точки зору це була спільна власність, але відповідальність за експлуатацію будинку як цілісного майнового комплексу ніс ЖЕК, якому завжди бракувало грошей. У державі зрозуміли, що за кошти органів місцевого самоврядування зробити капітальний ремонт і відновлення всього житлового фонду їм фінансово не під силу. До того ж, це неправильно ще й із юридичної точки зору: є чітко визначений власник будинку, який не несе відповідальності за його експлуатацію. Тому, з одного боку, органи місцевого самоврядування передали співвласникам відповідальність за будинок. А співвласники не були морально готові цю відповідальність прийняти.
Скільки ми проводимо зборів та говоримо з людьми, вони кажуть: “Та й робіть. Ви за це відповідальні, ви робіть”. Цей обов’язок “та й робіть” лишився від ЖЕКу. Але в законодавстві з теперішніх управителів знята будь-яка відповідальність, якщо на загальних зборах управитель довів до відома жителів, що є якась проблема, а жителі не взяли це до уваги, не проголосували чи не відвідали збори. Це стосується і голів ОСББ, якщо голова виконав огляд будинку, повідомив про проблему, а співвласники відмовилися щось робити — наприклад, не захотіли змінювати річний кошторис. Але співвласники відчувають свою відповідальність, зокрема фінансову, за будинок, тому в процесі обговорення можна знайти оптимальний спосіб вирішити проблему.
Проблема управителів, особливо тих, де раніше був ЖЕК, а прийшла компанія-управитель і намагається здійснювати свою діяльність згідно з новим законодавством, полягає в опорі мешканців, які психологічно не готові прийняти свою відповідальність, вникнути в кошторис, стати фінансово грамотними, щоб разом із управителем розробити план заходів із підготовки до зими, затвердити його голосуванням і виконати. Недовіра співвласників до призначених управителів дуже велика, і поки вони будуть сперечатися, треба вживати той чи інший захід чи ні, минає літо, і ми починаємо нову зиму з тим самим ресурсом, що й попередню.
Ми зіткнулися з тією проблемою, що в державі зараз усе дорожчає — навіть енергоносії. Про матеріали я взагалі мовчу. Ми розуміємо, що виконання кожного заходу з підготовки до зими стає дорожчим, і якщо не збільшувати бюджет ремонтно-відновлювальних робіт, наші бажання обмежуватимуться фінансовою спроможністю. Ми не маємо ресурсів на відновлення мереж. Тому замість того, щоб зробити капітальний ремонт, ми займаємося ліквідацією гостро аварійних ситуацій.
Які специфічні задачі постали перед управителями та ОСББ в цьому опалювальному сезоні?
Для мене цей опалювальний сезон та ситуація з укриттями стали найбільшим викликом. Ми розуміємо, що коштом мешканців будинку відновити підвали надзвичайно важко, бо про них ніхто ніколи не думав. Винятком є хіба будинки, де у підвалах люди зробили собі комірки й використовували їх.
Підвали, які не пристосовані до розміщення там укриттів та тимчасового перебування людей, потрібно відновлювати. У найкрутішому укритті має бути забезпечена вентиляція й туалет. Має бути сухо, повинне бути освітлення і щонайменше два-три виходи. Там не має бути якихось мереж, аби у разі надзвичайної ситуації не сталось аварії і люди не постраждали. У нас мало приміщень, які відповідають цим вимогам. Для того, аби збільшити цю кількість, потрібно дуже багато коштів.
Дуже приємно, що тоді, коли виникала потреба відновити підвальне приміщення, ми проводили збори в будинку й проводили щодо цього екстрену нараду. Електрику та сантехніку ми взяли на себе, а прибирали у підвалі співвласники. Коли почалися перші обстріли, люди були найбільш активні, ми тоді відновили десять відсотків приміщень, які могли відновити.
Ще в рамках підготовки до опалювального сезону важливо передбачити облаштування систем диспетчеризації, щоб тоді, коли забивається каналізація, можна було забезпечити приміщення під замикання. Ми почистили приміщення, але забилася магістральна каналізація — і все, у підвалі вода. Якби була система диспетчеризації, тобто автоматичного повідомлення про те, що підходить вода, легше було би реагувати на цю проблему. Бувають проблеми в комунікації з комунальними підприємствами, бо там можна зіштовхнутися з бюрократією, і процеси займають багато часу. Встановлення системи диспетчеризації дало би можливість реагувати на такі речі оперативніше.
Такі системи можна запускати: існують системи “розумний будинок” для приватних будинків, а є системи, які можуть полегшити життя в багатоквартирному будинку: система пожежогасіння, відеонагляду тощо. Якщо ми говоримо про безпеку, це надзвичайно актуально. Тому найбільший виклик для нас становлять безпекові питання.
Люди тепер емоційно збуджені, вони почали активніше встановлювати домофони та системи відеонагляду. Раніше ми жили в іншому часі, тож у нас були інші пріоритети. Тепер же безпека — на першому місці. Я думаю, що в майбутньому питання безпеки стане окремим пунктом у кошторисі багатоквартирного будинку.
