Про те, як готуватися до опалювального сезону будинкам із котельнями, Управбуду розповіли Голова ГС “Асоціація будинків з котельнями України” і голова правління 2 ОСББ Анна Терещенко та співголова цієї ж громадської спілки, голова правління ОСББ “Санрайз Львів” Христина Ліштван
У другій частині інтерв’ю йдеться про типові проблеми, які виникають у ОСББ будинків з котельнями при спілкуванні з “Нафтогазом”, а також про плани на опалювальний сезон а також про те, чому опалення в будинках з котельнями часто дешевше, ніж централізоване.
Читайте також: В Україні близько 600 будинків з котельнями. Хто і як захищає їхні інтереси?
Що потрібно зробити, аби пройти всі наявні виклики? Якщо є ситуація, коли правління хоче укласти договір, а “Нафтогаз” відмовляється?
Христина: Напевне, немає такого рецепту. Будинок, сусідній із моїм, був зданий в експлуатацію наприкінці минулого року. Управляюча компанія орієнтовно у грудні подала документи до “Нафтогазу”. Станом на лютий документи ще не були розглянуті, будинок був підключений до газу від іншого постачальника та купував газ за ціною 50-60 за кубометр. У результаті за три місяці опалювального сезону будинок потрапив у великі борги. “Газзбут” не давав окремої ціни для населення, “Нафтогаз” документи не опрацьовував.
Потім почалося повномасштабне вторгнення, і опалювальний сезон у цьому будинку скінчився. Мешканцям приходили платіжки по 67 тис. грн за гігакалорію, по 500 грн за куб гарячої води.. Через накопичені борги будинок тепер не може укласти новий договір з “Нафтогаз Трейдинг”, оскільки для не побутових споживачів, якими нас вважають, існує вимога погашення заборгованості перед попереднім постачальником. Можливо, у “Нафтогазі” нам сказали би йти на ринок, але на ринку ніхто, крім “Нафтогазу”, не може продати нам газ за ціною для населення. Тож ми є заручниками своїх котелень.
Що потрібно зробити, аби такі проблеми не виникали?
Христина: Зараз є розроблений Законопроєкт № 6251, який би прирівняв будинки з газовими котельнями до побутових споживачів. Він зареєстрований ще з минулого року, але ніхто не поспішає вносити зміни в законодавство.
За Законом “Про ОСББ”, ОСББ має право закуповувати електричну енергію та газ за ціною для населення, а за Законом “Про ринок природного газу” ми не прирівняні до населення. Тож ми сподіваємося, що народні депутати ухвалять цей закон, і він вступить у дію.
У нас постійно виникають проблеми не лише з постачальниками газу, але й і з операторами розподілу, які також бачать нас як юридичну особу. Відповідно, це тягне за собою авансування платежів на два місяці наперед, оплату за повірку комерційного вузла обліку, яка теж коштує немалі гроші тощо..
Це додаткове фінансове навантаження на наших співвласників. Вирішення проблеми ми бачимо у прийнятті Закону № 6251 і прирівнянню будинків із котельнями до колективного побутового споживача.. Права наших співвласників мусять бути прирівняні до прав решти побутових споживачів газу в нашій державі.
Який температурний режим плануєте підтримувати у квартирах у цьому опалювальному сезоні?
Анна: Для того, щоб підтримувати нормальний температурний режим, ми зробили максимум для нашого будинку. Минулоріч ми утеплили мережі в теплопункті та поставили сучасне обладнання для зменшення витрат електроенергії. Цього року ми утеплили мережі в котельні, тож ми не плануємо суттєво зменшувати температуру в помешканнях.
У нашому тепловому пункті встановлена система ECL-310 “Данфосс”, за допомогою якої можна дистанційно регулювати планову температуру в помешканнях. Там є графік, який налаштовувався спеціально під наш будинок, дослідження температури проводилось в різних квартирах : кутових, на верхніх, нижніх поверхах тощо. Минулого року ми підтримували температуру в межах 20-22 градусів, думаю, цього року будемо робити так само.
Але те, що треба контролювати, це споживання газу. Ми підписали угоду із “Нафтогаз Трейдинг”, де є вже зафіксований “обсяг-1” і “обсяг-2”. Обсяг-1 – це зафіксований обсяг газу для житлових приміщень. Якщо ми споживаємо більше, ми сплачуємо вартість уже за ціною Обсягу-2. Тож нам потрібно контролювати своє споживання, аби не вийти за цей обсяг.
Сподіваємося, що зима буде тепла, і в нас буде можливість встановлювати нормальну температуру в помешканнях. Специфіка будинків із котельнями в цьому і полягає: це дуже складне господарство яке треба вести: розрахунки, квитанції, обраховувати ціну для тепла та гарячого водопостачання, збирати ці внески, робити дозвільну документацію, проводити обслуговування та ремонт обладнання, перевірку лічильників і багато іншого .
Але з іншого боку, ми самі регулюємо температуру та контролюємо своє споживання газу. Минулого року я навіть ініціювала підписання договору з “Київгазом” для щоденного контролю показників зі споживання газу онлайн.
Христина: Ми теж не плануємо зменшувати температуру в цьому опалювальному сезоні. В нас є тепловий пункт із погодним регулюванням: що нижчою є температура повітря на вулиці, то гарячіші батареї і навпаки. Автоматика це все регулює, і ти не споживатимеш більше, ніж тобі треба.
Цього року ми відмовилися від споживання газу у міжопалювальний період. Оскільки всі квартири обладнані бойлерами, ми вирішили зекономити, і в червні закрили газ — улітку ми його не споживаємо. Так нам вдалося зменшити на 20% річне споживання газу на наш будинок. Відповідно, зменшиться платіжка за розподіл газу, адже розподіл прямо залежить від загального споживання. Ми намагаємось заощаджувати так, а не зменшуючи температуру у квартирах.
Наш будинок досить новий, утеплений, він добре нагрівається і тримає тепло. Ми не подаємо теплоносій такої температури, щоби люди відчиняли вікна та нагрівали вулиці. , Ми намагаємося раціонально підходити до споживання.
Крім того, у будинковому чаті я завжди роблю голосування на початку і в кінці сезону, чи запускати котельню, чи ні, зважаю на голоси мешканців. Буває, голоси розподіляються порівну: комусь холодно, у когось є маленькі діти, а хтось іще може чекати. Тоді вже сама ухвалюю рішення, дивлячись на ситуацію. Я намагаюся якомога більше залучати мешканців до процесу, розповідаю нюанси щодо укладення договорів, інформую, скільки ми спожили і скільки зекономили, стараюся доносити усе до мешканців, аби вони відчували безпосередню участь у цьому процесі.
Анна: Якщо порівняти наші будинки з хрущовками, де вартість опалення на квадратний метр може складати 40 грн, у нас ця вартість значно нижча: від 13 до 16 грн за квадратний метр. Це оплата безпосередньо по лічильниках з урахуванням тепловтрат.
Так само, як і в будинку Христини, ми з моменту створення ОСББ привчали людей до того, що ми оптимально використовуємо газ. У нас теж є погодне регулювання, і в перші роки люди кричали в чаті: “А чого батареї холодні?”. Ми казали: “Подивіться на температуру у вашій квартирі”. Вони надсилають фотографію: 21 градус. То які питання до батарей?
Погодне регулювання налаштоване на температуру на вулиці, і якщо надворі +7 чи +8, у вас буде не 50 градусів на батареї, а 36-37 градусів. Цього наче недостатньо, але за плюсової температури цього досить для утепленого будинку.
У наших будинках комфортна температура: не занизька і не зависока, тож немає відчинених вікон у зимовий період. Я спілкувалася зі знайомими з інших будинків, усі взимку відчиняють у себе вікна, бо жарко. Для мешканців тих будинків це й справді буде величезна різниця. Для наших мешканців різниці не буде.
Тобто завдяки енергоефективним будинкам можна підтримувати комфортну температуру у приміщенні, не витрачаючи при цьому багато енергії і вкладаючись у план споживання енергоресурсів.
Анна: Усі спеціалісти говорять, що завжди слід починати з утеплення мереж. Усі трубопроводи в котельні, теплопункті та підвалах мають бути утеплені.
Хто використовує методику №315 при даховій котельні та встановлених лічильниках і як реагують на це мешканці, дивлячись у свої квитанції, адже ціна гігакалорії відрізняється?
Христина: ми використовуємо методику №315 і вважаємо, що вона є правильна і продумана до дрібниць, її розробляли спеціалісти з теплопостачання. У своєму будинку ми затвердили її рішенням загальних зборів. Хочу сказати, що в першому опалювальному сезоні наш будинок не мав затвердженої методики розрахунку. Коли я зіштовхнулася з тим, що треба робити нарахування в квитанціях, я не знала, як це робиться. Я знайшла методику №315, вона досить складна, і я довго її вивчала. Тим не менш, ми взяли її за основу.
Спершу мешканці реагували по-різному. Власники тих квартир, де ніхто не живе, були не дуже задоволені, бо згідно з методикою, усі повинні сплачувати тепловтрати, які йдуть на функціонування системи опалення та підігріву води. По-друге, вони мусять сплачувати якийсь мінімум навіть якщо у квартирі закриті батареї.
Цей мінімум розраховують на основі середнього споживання будинком на квадратний метр. Люди не могли зрозуміти, чому вони мали це платити, і доводилося два сезони поспіль роз’яснювати, що опалення не індивідувальне, а автономне на будинок. Тобто всі ми залежимо одне від одного та пливемо в одному човні. Що менше ви споживатимете, то меншими будуть нарахування і втрати на функціонування системи. Але тут не вийде так, що ти закрив батареї і нічого не платиш, оскільки тебе гріють сусіди збоку. Це коштувало багато нервів, але з цього треба починати, бо інакше в таких будинках не працює.
Анна: Коли ми створювали ОСББ, нам допомогли розробити методику під наш будинок. На той час таких спеціалістів було небагато, і нам допомогла Влада Русіна. Потім ми вносили в цю методику зміни. Якщо в методиці №315 нарахування відбувається до 50% від середнього споживання з квадратного метра, то в нашому будинку ця цифра становить до 40%.
Перший сезон, коли ми провели загальні збори і затвердили цю методику, був дуже складний. Люди часто не приходять на загальні збори й не читають методики — просто ставлять галочку й підпис, не розібравшись, як саме це відобразиться на житті будинку. Ми пояснювали їм, що внесення цих змін і донарахування пізніше зменшують цифру тепловтрат і МЗК для всіх інших квартир. Звичайно, якщо квартира не опалюється, її опалюють мешканці, і вони повинні отримувати якийсь мінус у квитанції.
Пояснення не діяли, і були навіть погрози на мою адресу, але нам усе вдалося. Я думаю, що у новому будинку будуть ті самі запитання, тому що він ще й зруйнований, і в деяких помешканнях люди не можуть проживати. Нараховувати їм ці 40% чи ні — складне запитання. Мабуть, ні, тому що вони постраждали від військової агресії, їх помешкання наразі неможливо експлуатувати. Але для інших квартир повинні бути прозорі умови згідно з методикою №315.
За цією ж методикою здійснюють нарахування і в звичайних багатоквартирних будинках із централізованим опаленням?
Анна: Наразі так, із минулого року. Ми почали використовувати її раніше.
Христина: Після цього нам стало набагато простіше, бо в усіх будинках платіжки стали приблизно однакові, й мешканці перестали запитувати, чому вони платять саме стільки.
Викликів багато, і їх не завжди легко пройти. Багато ОСББ уже впоралися з цими викликами, і про їхній досвід можна дізнатися у вашому чаті, а в подальшому — у громадській спілці, яку ви реєструєте?
Христина: Виклики постійно змінюються, із завершенням одного опалювального сезону і до початку нового, мало нещодня буває щось нове — поки не розпочнеться опалювальний сезон. Нема єдиної поради — радимо тільки доєднуватися до нашого чату і шукати допомогу там.
Кожен будинок специфічний: десь є нежитлові комерційні приміщення, десь — бюджетні організації, для них теж є інша ціна на газ. Треба вміти це розподілити й укласти договір для всіх цих категорій. Ми сподіваємося, що до нового року буде скасоване договірне списання для ОСББ, як цього вимагає нещодавно прийнятий закон про мораторій на підвищення тарифів , ми не втрачаємо віри в це. Оскільки змін дуже багато, треба постійно бути на зв’язку зі своїми колегами.
Чи є платною участь у вашому чаті?
Анна: Звісно ні. Вступ до громадської спілки є оплатним, тому що нам потрібно було зібрати кошти для реєстрації, а потім будуть витрати на бухгалтерію, ведення роботи юриста тощо. Участь у чаті є безкоштовною, а стосовно спілки є обговорені та зафіксовані внески.
Як ви адаптувалися до війни? Чи змінилася ваша діяльність?
Анна: У будинку, ОСББ якого було створене ще у 2019 році, зросла кількість запитань, де є бомбосховище. Наш будинок позначений на мапі укриттів, але приміщення, яке вочевидь планувалося під укриття, забудовник продав приватній особі, тож ми судимося за нього.
За проєктом це була диспетчерська, там перебуває наше обладнання протипожежної автоматики. Але воно було продане як офісне приміщення, тому дуже складно пояснити мешканцям, де бомбосховище. Є просто півпідвали з комунікаціями, без вентиляції та санвузлів — це, звичайно, тимчасове рішення. Зайвих коштів для облаштування іншого бомбосховища та місця для нього у нас немає. Зараз ми просто судимося за приміщення, де є санвузол. На початку війни нам вдалося домовитися з власником цього приміщення, і ми почали використовувати його як тимчасове укриття . Власник нарешті зрозумів, що там дійсно перебуває важливе для будинку обладнання, і погодився з нашими позовними вимогами.
Але забудовник, а це “Київміськбуд”, усе ще судиться з нами за приміщення, яке фактично є технічним. Я, як голова правління, раніше вважала, що поїхати з будинку — це якась нереальна ситуація. Але я стала перед вибором, що робити, коли є небезпечна ситуація, а в тебе троє дітей. У перші два місяці я працювала дистанційно — завдяки нашим підрядникам, які обслуговують мережу, ліфти, котельню тощо. Вони не припиняли працювати, виїжджали на аварійні виклики, займалися опаленням у будинку та функціюванням інших систем.
Щодо нового будинку, то для мене це досить серйозний досвід. До того там була управляюча компанія, зараз ми приймаємо від неї документи, і є процес укладання договорів на котельні. Це новий для мене досвід, але я вважаю, що ти розвиваєшся тоді, коли ставиш собі нові виклики. Долаючи труднощі, ти стаєш сильнішим, тож я сподіваюся, що всі ці зміни — на краще.
Христина: Про свій будинок я можу сказати, що зараз багато мешканців повернулися, а багато тих, хто приїхав у перші місяці, уже виїхали додому. Зараз ситуація стабілізувалася. Але в перші місяці було дійсно складно. Як ми адаптувалися? Важко відповісти, бо до таких обставин адаптуватися неможливо. У нас є підземний паркінг, куди люди спускаються в укриття, і також треба було постійно пояснювати, де воно, як туди пройти, де ключі тощо.
Мешканці вже звикли до неписаних правил, яких ми дотримувались і яких не знали нові люди, які приїжджали до нас. Це стосується багатьох дрібниць: паркування у дворі, сортування сміття тощо. І це потрібно було нагадувати та розтлумачувати. Але все це в минулому, зараз ситуація стабільна.
Анна: На мій погляд, усе можна вирішити — аби ракети й дрони не літали, аби було безпечно. Все інше — “Нафтогаз”, дозвільна документація — це дрібниці, аби тільки всі були поруч, живі-здорові, і наші будинки й наші міста були у безпеці.
