Енергоефективність у містах

“Проєктний менеджер стане чудовою допомогою для голови правління ОСББ в будинку, який планує енергомодернізацію”, – Тетяна Тимошина

Днями Фонд енергоефективностi отримав двi заявки від миколаївських ОСББ, проєкними менеджерами для яких стали представники спілки “Асоціація розвитку житлового фонду”. Тому ми вже з певнiстю можемо стверджувати, що дiяльнicть проєктних менеджерiв – фахiвцiв, покликаних допомагати ОСББ у проведеннi енергоефективних заходiв за програмою “Енергодiм” Фонду енергоефективностi – вже принесла першi плоди. Тим актуальнiшим є наше iнтерв’ю з Тетяною Тимошиною – головою громадської спілки “Асоціація розвитку житлового фонду” (Миколаїв), однiєю з перших в Україні проєктних менеджерок, що працює з ОСББ по програмі “Енергодім”, активно опановує нову професію з березня 2020 року.

Ми підготували два матеріали на основі стріму з Тетяною Тимошиною на Facebook-сторiнцi Управбуд. Перед вами – другий матеріал, в якому Тетяна Тимошина розповідає про суть роботи проєктних менеджерів з ОСББ, про послідовність побудови співпраці між ними, а також про те, яку роль в проєктах термомодернізації багатоквартирних будинків з ОСББ відіграють муніципалітети. 

Традиційно ми подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Тетяни Тимошиної, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті:

Про те, чому ОСББ варто залучати проєктних менеджерів для термомодернізації будинків 

Варто розуміти, що енергомодернізація будинку, а точніше – організація цього процесу “під ключ” – не входить до обов’язків голови правління ОСББ. Зазвичай голова правління отримує певну зарплату, але ця зарплата передбачає виконання певного переліку функцій, до яких не належить серйозне навантаження, що передбачає робота з Фондом. Так, він має здійснювати контролюючі функції на певних етапах. Однак підготовка документів, оцінка якості тощо – це не його парафія.

Другий момент – у  голови правління ОСББ завжди дуже багато роботи. Зазвичай це “поточка”, притаманна задачам з утримання будинку в щоденному режимі. Крім того, є голови ОСББ, які працюють одночасно на декілька будинків. Тобто це й без ведення проєкту  термомодернізації дуже насичена, складна робота.

А уявіть собі ситуацію, коли треба лише один раз, але з початку і до кінця, пройти проєкт термомодернізації. Тобто це потрібно отримати чимало нових знань, пройти складні процедури – і лише один раз у житті. З іншого боку – для проєктних менеджерів усі процедури, уся відповідальність за якість – це частина їхнього фаху. Вони проходять проєкт за проєктом, деякі – одночасно, тому здобувають необхідний досвід, що дозволяє їм менше помилятися, робити всю роботу чітко та швидко. Ясна річ, що такий фахівець стане чудовою допомогою для голови правління ОСББ в будинку, який планує участь у програмі Енергодім. З його допомогою всі процеси відбуватимуться швидко та чітко, та ще й не відволікатимуть голову правління від необхідної щоденної роботи.

Водночас, якщо голові правління не потрібні якісь функції проєктного менеджера – то їх просто можна не вносити до договору. Варто чітко усвідомлювати: між ОСББ та проєктним менеджером встановлюються максимально взаємовигідні договірні відносини.

Про прибутки та розвиток проєктних менеджерів 

Завдяки змінам до програми Фонду енергоефективності “Енергодім”, проєктні менеджери через ОСББ отримують компенсацію від Фонду. Тому в фінансовому плані працювати проєктним менеджером зараз стало вигідніше, ніж на перших етапах. Однак про захмарні суми тут не йдеться. Наступного ж дня після оновлення програми “Енергодім” ми заключили договір з ОСББ на суму 5000 гривень. Чому сума така? Зараз в роботі проєктних менеджерів, також в якомусь сенсі, триває навчальний період. Вимоги Фонду доволі жорсткі в тому, що стосується документації. Тож на перших порах ми допускали в документах окремі помилки.

Але з часом, знову й знову проходячи цю процедуру, ми навчилися максимально ретельно ставитися до перевірки документації та відправляємо її до Фонду практично без помилок. А вже коли я розумітиму, що ми працюємо максимально ефективно, взагалі без помилок, що ми стали справді висококваліфікованими фахівцями в цій галузі – тоді мова може йти й про інші суми. Наразі ж ми не виходимо за межі від 5000 до 10000.

Загалом же Фонд енергоефективності рекомендує суми, які може отримувати проєктний менеджер – у відсотковому співвідношенні від вартості будівельних робіт проєкту. Йдеться про кошти, що становлять 1,8% від суми за всі роботи по пакету “Б” Комплексний та про 5% по пакету “А” Легкий. Енергоаудитор у своєму описі проєкту, в “Таблиці 8” прописує усі ці моменти. Там включені всі етапи енергомодернізації будинку, і щодо проєктного менеджменту зокрема. Це – ті орієнтири, на які можна посилатися, узгоджуючи договір з клієнтами – ОСББ.

Про важливість досвіду в роботі проєктного менеджера 

Ми впевнені, що на цьому, найпершому етапі роботи проєктних менеджерів, важливо отримати неоціненний практичний досвід, ніж великі кошти. Тому ми працюємо за значно менші кошти, ніж могли би отримувати за рекомендаціями Фонду. Чому? Адже ми працюємо на розвиток. Ми переконані, що фах проєктного менеджера в недалекому майбутньому буде необхідний у кожному місті.

Є в нашій роботі й потужна нематеріальна мотивація. Надзвичайно мотивує, коли люди спершу з недовірою ставляться до твоїх слів, мають чимало заперечень, але вже після декількох зустрічей та консультацій – таки зважуються на співпрацю. Це значить, що нам вдається знайти правильні слова, донести до людей важливість нашої роботи та змін, які принесуть користь їхнім будинкам.

Про роботу з “підготовленими” ОСББ 

Нам як проєктним менеджерам легше за все працювати з ОСББ, які вже раніше брали “теплі кредити” та реалізовували енергоефективні заходи. Хто принаймні раз брав кредит у банку на енергоефективні заходи – у тих вже не виникає сумнівів щодо того, що в них не заберуть квартиру за борги чи що обладнання не розкрадуть.

На жаль, міфи щодо кредитних механізмів ще сильно впливають на рішення співвласників, однак у будинках з досвідом енергомодернізації стереотипів та страхів значно менше.

Інша можливість – знайомити ОСББ між собою, для обміну досвідом. Якщо показувати їм, що є практично такі ж самі ОСББ, які вже беруть участь у програмах – це також працює.

Про послідовність роботи проєктного менеджера з ОСББ 

На самому початку нашої роботи з певним проєктом ми спілкуємося з головою правління ОСББ. З одною людиною на такій ввідній зустрічі ми спілкуємося годину-півтори, показуємо їй всі графіки, всі важливі дані, що стосуються перспектив термомодернізації їхнього будинку. Якщо голова ставиться з розумінням до цього, проявляє інтерес – ми знайомимо таку людину з іншими ОСББ, вже досвідченішими, які реалізували проєкти та можуть поділитися певним досвідом, розвіяти побоювання.

На наступному етапі, коли голова правління вже переконується, що їхньому будинку підходить така перспектива енергомодернізації – ми вже починаємо спілкування з правлінням такого будинку. Виїздимо на засідання правління, показуємо необхідну інформацію, роз’яснюємо всі питання. Якщо й правління зацікавилося – переходимо до конкретики. Дізнаємося максимально про будинок, підбираємо пакет енергоефективних заходів саме для них. Ми вже переконалися, що в будинках, де раніше не проводилося енергоефективних заходів, краще ставляться до того, щоб на першому етапі пробувати заходи з пакету “А” Легкий – тут і сума менша, й сам проєкт швидше реалізувати.

Ми оцінюємо потрібні заходи, визначаємося з приблизною сумою й докладно її розписуємо, аж до перерахунку витрат на 1 квадратний метр. Пояснюємо, звідки береться компенсація, коли вона нараховується. Далі – визначаємося щодо термінів кредиту – на рік, на 5 чи 7 років, розраховуємо. Правління вже приймає рішення, адже вони знають своїх співвласників, знають платіжну дисципліну в будинку, тож можуть спрогнозувати – чи варто підвищувати внесок, чи, може, створити цільовий фонд.

Всі ці плани супроводжуються детальними розрахунками – тільки так правління розуміє, що має справу з реальним проєктом. Зрештою, виходить так, що якась частина співвласників – зазвичай близько чверті, як показує досвід – може одразу погасити всю суму. А це значить, що є сенс брати кредит на залишок. Найчастіше вся сума до того часу вже перестає бути критичною й непідйомною для співвласників.

З правлінням ми працюємо доти, доки не завершаться заперечення. Зазвичай перша зустріч – найскладніша. Люди часто ставляться з недовірою, шукають наш інтерес, підозрюють у неблагонадійності. Але ми ж нічого не заробляємо, по суті. Ми домовилися з колегами, що отримуватимемо повну оплату лише тоді, коли роботи будуть здані й усі задоволені. Тому це все послідовно пояснюємо, знову ж таки – даємо контакти інших ОСББ. Зустрічі час від часу повторюються, робота із запереченнями може тривати тижнями.

Це непростий процес. І про його успішне завершення можна говорити лише після загальних зборів ОСББ та рішення щодо участі в програмі “Енергодім”. Перед зборами, щоправда, енергоаудитор нам допомагає, оцінюючи об’єкт та визначаючи суму – скільки саме коштуватимуть енергоефективні заходи. Адже на збори потрібно виходити з цифрами. А от вже після зборів відбувається реальний ретельний енергоаудит.

Про те, як переконати пенсіонерів робити внески на енергоефективність 

Працюючи з ОСББ, ми усвідомили: попри те, що пенсіонери є сумлінними платниками, в будь-якому випадку – однією з кращих категорій співвласників за цим показником, їх значно складніше переконати платити більше. Вони починають непокоїтися з того приводу, де зможуть отримати кошти, щоб платити більше. Саме тому ми намагаємося поговорити з цього приводу з їхніми дітьми або онуками, щоб пояснити ситуацію.

Ми наголошуємо на тому, що такі заходи – це надовго, що вони визначатимуть майбунє їхньої нерухомості на десятиліття вперед. До того ж вже доведено, що квартири в енергомодернізованих будинках можуть коштувати десь на 50% дорожче, ніж в аналогічних будинках без комплексної енергомодернізації. Є така інформація, що після утеплення квартира в будинку оцінювалась на 20 тисяч доларів дорожче, ніж до того. Тому енергомодернізація – це ще й інвестиція в майбутнє нерухомості, та ще й з компенсацією в 70%!

Про те, чому програма Фонду енергоефективності значно вигідніша від “теплих кредитів”

У випадку з “теплими кредитами” ОСББ одразу мало зібрати всю суму коштів, всі 100% як передоплату підряднику. Приміром, ті ж 1,5 мільйони, які ми приводили, як приклад. А потім – очікувати, чи зробить підрядник свою роботу, коли зробить, з якою якістю. А підрядники, як часто бувало, беруть у роботу одразу декілька будинків, тож ОСББ чекає – коли ж надійде його черга, коли будуть зроблені роботи – адже від цього належить строк отримання компенсації. А в цей час – сплачувати кредит, відсотки.

Програма Фонду енергоефективності в цьому випадку значно вигідніша. ОСББ має дати 30%, всю решту має внести підрядник. Таким чином відтинаються підрядники, які працюють поверхнево, одразу з багатьма. Тут підрядник має вкласти 70% своїх грошей, потім все зробити – і лише тоді він поверне свої кошти.

До того ж підрядник зацікавлений у тому, щоб максимально швидко завершити проєкт, щоб отримати належну компенсацію.

І третє – це контроль за якістю Якщо якість роботи підрядника не буде належною й ті структури, які приймають роботи, вона не влаштує, підряднику доведеться або переробляти роботу, або ж він не отримає коштів. Звісно, це спонукає підрядника робити все одразу й максимально якісно.

Треба розуміти, що підрядників, згодних працювати в такому режимі, небагато. Але вони є: ті, хто має потрібний досвід, хто вже давно на ринку, хто має оборотні кошти для того, щоб вкласти в проєкт. І головне – хто націлений на результат та на все нові й нові проєкти, адже їх будуть десятки та сотні в кожному місті.

Проєктний менеджер зі свого боку тримає руку на пульсі всього проєкту, контролюючи підрядника. Він володіє достатніми знаннями, щоб від першого знайомства до повного завершення модернізації будинку супроводжувати ОСББ на шляху до комфорту й економії.

Про потребу спеціалізованого навчання для проєктних менеджерів 

У мене – доволі великий досвід роботи в банку. В моїх колег є чималий досвід також і в банківській сфері, і загалом на великих підприємствах. Тому працювати з людьми, з їхніми запереченнями, роз’яснювати їм докладно складні процедури – у нас уже є такий досвід, ми це вміємо.

Однак потрібно постійно вдосконалювати свої знання. Потрібно вміти розповісти – наприклад, що таке індивідуальний тепловий пункт, навіщо він, як працює, навіщо потрібні балансувальні клапани тощо. Хороший проєктний менеджер має розумітися на таких речах, щоб пояснювати їх людям, яким складно прийняти рішення. Просто пообіцяти підготувати документи – цього не достатньо. А от пояснити людям, знайти підхід, обґрунтувати – як і звідки вони отримають економію – для цього потрібні знання.

Для того, щоб їх отримати, ми пройшли відповідне навчання у Фонді енергоефективності. Під час цього навчання – короткого курсу проєктного менеджменту – кожен спеціаліст Фонду пояснював специфіку своєї сфери роботи. Але практика – також дуже важлива, жодне навчання її не замінить. Тому зараз ми здобуваємо цю практику.

 

Схожі статті