Енергоефективність у містах Місцеві програми фінансування

“Для того, щоб ОСББ створювалися та був інтерес у співвласників, у Львові діє декілька програм підтримки”, – Сергій Солтис

У традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Сергієм Солтисом, начальником відділу супроводу ОСББ Львівської міської ради. 

У цьому першому матеріалі читайте про створення відділу супроводу та початок підтримки ОСББ у Львові, а також про частину програм: по підтримці об’єднань співвласників та фінансуванню ремонтів.

 

Про створення відділу супроводу ОСББ у Львові

Відділ супроводу – це підрозділ, який розпочав свою роботу у 2010 році і з того часу функціонує при департаменті. Завдання і виклики, звичайно, кожного року змінюються, відповідно і змінюється робота, змінюється перелік дійсних програм.

У Львові налічується більше, ніж 1600 будинків, у яких створені ОСББ, і їх кількість зростає. Звичайно, у період пандемії та коронавірусу деякі процеси уповільнились, але якщо дивитись на статистику загалом, то об’єднання як створювались поступово, так і створюються. Немає різких стрибків униз чи вгору. 

Люди усвідомлюють необхідність створення об’єднань, тому що бачать, що в сусідів відбувається, бачать наскільки красивішими стають будинки в тих, у кого вже є ОСББ, та як змінюються (чи не змінюються) будинки, якими управляють приватні або комунальні управителі. 

Про утворення перших ОСББ та початок стабільної підтримки ОСББ

Перші ОСББ в місті з’явилися ще у 1994 році. Це ще були так звані спілки. Далі створювалась досить невелика кількість об’єднань. 

У 2004 році, коли прийняли закон, в одній із програм підтримки житлового фонду згадувалось про те, що є такі об’єднання, але якихось особливих програм підтримки не розроблялось. Це були швидше організації, які беруть будинок, бо в ньому потрібно щось робити. Деякі ремонтні роботи в них проводились і певним чином їм вдалось залучити кошти муніципалітету, але то була мінімальна сума. 

З моменту появи достатньої кількості свідомих депутатів з’явилася ідея про те, що треба самоорганізовуватись, треба об’єднуватись, і в тих об’єднаннях якраз буде сила. Однією з форм таких об’єднань якраз є ОСББ. Згодом стало зрозуміло, що з однієї особи, яка займалась мільйоном завдань і в тому числі й ОСББ, потрібно робити сектор. Уже в 2010 цей відділ став повноцінно функціонувати. Відділ був відкритий в рамках проекту USAID з підтримки енергетичної реформи, тобто це була колаборація.  

USAID надало технічну допомогу. Міська рада в цьому випадку забезпечила приміщення і оплату персоналу. З того моменту якраз почалась ця діяльність. Відразу, у 2009 році, були затверджені програми підтримки ОСББ і виділялись фінансування конкретно під об’єднання.

Звичайно, були в міста й складніші періоди, коли зменшували фінансування. Зараз, в останні 2 роки ми бачимо, що є ріст коштів, які вкладаються як на термомодернізацію ОСББ, так і на капітальні ремонти. Ці кошти подвоюються: якщо минулого року було 10 млн на теплий дім, то цього року вже 20 млн. 

Якщо говорити про те, скільки коштів було вкладено з 2014 по 2018 рік, то за 2019-2020 роки ми цю суму перекрили. Рух іде, кількість об’єднань зростає, мешканці усвідомлюють свою долученість до життєдіяльності міста. Наші об’єднання ледь не щомісяця зустрічаються й спілкуються про те, які в них є проблеми. Нові голови зазвичай  не знають що таке підготувати будинок до зими чи до літа, а досвідчені знають що це процес циклічний, і допомагають їм.

Про програми підтримки ОСББ 

Для того, щоб об’єднання створювалися та був інтерес у співвласників,  у місті Львові діє декілька програм підтримки.

Перша створювалась нашим відділом і протягом усього часу її дії з нею працювали саме ми. Програма еволюціонувала, і кожні 2-3 роки ми її продовжували. Останній раз програму продовжили наприкінці минулого року. Це – Програма сприяння створенню та забезпечення функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків у м. Львові на 2009-2025 роки (ухвала №2693 від 18.06.2019). Вона не стосується робіт чи енергомодернізації. Ця програма стосується популяризації. У ній розписаний перелік усіх заходів, які необхідно впровадити, які можна ініціювати на рівні міста для того, щоб поширювати інформацію про ОСББ, про ті виклики, які постають перед ними, як їх подолати. У рамках цієї програми розробляється свіжа поліграфічна продукція для того, щоб вносити нову інформацію через ЦНАПи й інші установи (як муніципальні, так і приватні). Також у ній  закладена та частина, що стосується проведення різних навчань, брифінгів, популяризації, ведення різних зборів інформації для формування баз даних, у тому числі й виготовлення технічної документації.

Наступна програма – Програма підтримки співвласників багатоквартирних будинків, об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, що списані з балансу Львівських комунальних підприємств, у проведенні невідкладного ремонту, капітального ремонту, реконструкції, ремонтно-реставраційних робіт спільного майна у багатоквартирних будинках у м. Львові на 2019-2023 роки (ухвала №4821 від 04.04.2019). Це нова програма, яка була започаткована в кінці 2019 року, і повністю почала діяти у 2020 році, оскільки раніше всі ремонтні роботи проводились з програми, про яку ми згадували раніше, спільно з програмою співфінансування 70/30. Тоді було закладено, що якщо мешканці співфінансують, то мінімум 30% від призначень пріоритетно виділяється на тих, хто готовий співфінансувати. Усі інші кошти вже можуть розподіляють по тому механізму, який був. На мою думку, він був непрактичний, оскільки було незрозуміло, хто та як саме приймає рішення.

Програма підтримки співвласників багатоквартирних будинків, об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, що списані з балансу Львівських комунальних підприємств, у проведенні невідкладного ремонту, капітального ремонту, реконструкції, ремонтно-реставраційних робіт спільного майна у багатоквартирних будинках у м. Львові на 2019-2023 роки покликана вирішувати нагальні проблеми в проведенні  робіт із капітального ремонту. Фактично це виведення з аварійних станів та ремонт тих конструкцій, які не просто морально зносились, а терміново  ремонту. 

У цьому ж напрямку працює Програма технічної експертизи, модернізації, ремонту, заміни та диспетчеризації ліфтів у житлових будинках та закладах охорони здоров’я м. Львова на період 2017-2023 роки (ухвала №2048 від 08.06.2017). Ця програма була теж продовжена минулого року. 

Питання ліфтів як у Львові, так і в Україні в цілому – однакове. Після того, як Україна стала незалежною, ліфти фактично не ремонтувались з тою інтенсивністю, як колись. Звісно ми розуміємо в чому причина. За попереднього законодавства та умов, коли все перебувало в державній власності, мешканці сплачували умовно 3-5% від вартості обслуговування, а решта покривалася державою. 

Після того, як це все було перекладено на місцеві бюджети, а держава дозволила приватизувати власність, частково було знято обов’язок утримання. Коштів на утримання ні в державних, ні в місцевих бюджетах для забезпечення попереднього рівня не було, бо ми перейшли на ринкову економіку, на відкриті відносини, на те, що з’явилося разом із поняттям власності. Відповідно, ми отримали ринок, але не отримали оформлені правила гри на цьому ринку з інформацією хто за що дійсно має відповідати та скільки має платити. Усе й далі контролювалося згори, а насправді треба було передати на місця. А тих капітальних інвестицій, яких потребує наш житловий сегмент, просто фізично немає ні в держави, ні в органів місцевого самоврядування. Тому в цьому випадку місто старається хоча б частково допомогти в критичних ситуаціях і закликає всіх вкладати кошти для того, щоб покращувати характеристики своїх житлових будівель.

Умови обох програм (Програми підтримки співвласників, Програми по ліфтах) є однаковими як для з ОСББ, так і для будинків, які під управлінням компаній, у тому числі й комунальних. Зараз відсутня дискримінація, яка часто зустрічалась у попередніх програмах – раніше був неоднаковий розподіл ресурсів, і на ОСББ теоретично могли виділитись менші кошти, ніж на інші будинки. Тепер усі в рівних умовах, тобто кошти виділяються загально. Розпорядників звичайно є декілька, але якщо мешканці, які живуть в об’єднаннях, організовано звернулись, вони отримують можливість провести ремонтні роботи в будинку на тих самих умовах, що й мешканці, які проживають в комунальних будинках. 

Про те, яким чином мешканці можуть податися до ЛМР на Програму підтримки співвласників

По-перше, мешканці повинні прийняти рішення, що саме першочергово в будинку треба зробити. Вони для цього можуть залучати спеціалістів. Часто люди з профільною освітою мешкають у ваших будинках, або мешканці мають таких знайомих.

Після того, як вже буде зрозуміло, що ви хочете робити, треба зрозуміти скільки це може коштувати. 

Для участі в програмі ми вимагаємо примірний кошторис. У цьому випадку ви можете звернутись до компанії, яка займається виконанням такого типу робіт, і отримати розрахунок за яку суму вони можуть виконати конкретні роботи. 

Тут важливо врахувати, що кошторис — це та загальна сума, яка необхідна, це документ, що визначає повну кошторисну вартість будівництва всіх об’єктів (підсумки по об’єктним кошторисах), включаючи вартість будівельних і монтажних робіт, витрати на придбання обладнання, меблів та інвентарю, а також всі супутні витрати.

Часто організації занижують ціну на початку, а в кінці вони за цю вартість вони не можуть виконати роботи і в результаті падає якість. Це хвороба більшості підрядних організацій.

Звісно, що кожен завжди шукає де дешевше, але з іншого боку важлива якість. Ми не настільки багаті, щоб користуватись дешевими речами.

В кошторисах, якщо ми говоримо про ЛМР, на 2021 рік є закладена так звана вилка – мінімальна та максимальна зарплати, яка може бути в кошторисі. Якщо ви цю суму скажете підрядній організації, вони знатимуть що це таке і куди його вписати для того, щоб отримати той кошторис, який вас цікавить. У нас закладено від 10 628,39 грн до 14 800 грн.

Пояснюю: це не ті кошти, які реально будуть потім платити працівникам. Це просто та сума, з якої буде стартувати закупівля на ProZorro, якщо кошторис буде якісно складений. І підрядні організації будуть пропонувати меншу ціну. Вони можуть потім дати меншу заробітну плату, але це мінімальна вимога, із якою вони виходять. Менше вже бути не може.

Тож таким чином ви отримаєте зведений кошторис і кінцеву суму. Кінцева сума – це сума, із якою ви звертаєтесь і від якої вам будуть відраховувати вашу частку співфінансування. Це дуже важливо. 

Наступний момент — документ, який потрібно подати після того, як ви маєте примірний кошторис – заявка зі згодою на співфінансування.  Згоду на співфінансування зазвичай мають давати загальні збори. В основному, як показала практика, це відбувається під час звітних зборів попереднього року. У заявці обов’язково вимагається, щоб було чітко вказано програму, якою хочуть скористатись. Це потрібно тому що в ЛМР є ще одна кредитна програма щодо енергозбереження і щоб не виникало запитань у вас та розбіжностей у нас.

Після визначення назви програми слід зазначити відсоток співфінансування. Для чого зазначається відсоток співфінансування? В ухвалі передбачена різна градація на різні види робіт. Ми прекрасно розуміємо, що є ті, хто готовий дати більшу частку, а чим більша частка співфінансування, тим більша ймовірність, що будинок  потрапить у титульний список, оскільки мешканці зацікавлені і готові вкладати у свій будинок. 

У випадку протиаварійних робіт потрібні ще технічні висновки та рекомендації спеціальних проєктних організацій, що будинок дійсно перебуває в аварійному стані. 

Про фінансування ремонтів будинків

По співфінансуванню є стандартні ставки від 10 до 40% залежно від виду робіт та поверховості. Виняток – будинки, які визнані  аварійними, де оплачується 100% коштів,  але вони фактично є замороженим активом. Ті люди, які свого часу добились, щоб їхні будинки були визнані аварійними, уже 7-9 років  виводять їх із аварійності. Тому важливо розуміти цей ризик,  безкоштовний сир тільки в мишоловці.

ПКД, або кошторис, залежно від виду робіт. У чому різниця? Якщо ми говоримо про купівлю, це може бути кошторис. А якщо ми говоримо про якісь більш серйозні речі, то мусить обов’язково бути ПКД, в якій буде зазначено не просто кількість та чого саме ми міняємо, а і де, і  як ми міняємо. Проєкт містить візуалізацію, у кошторисі мусять бути цифри. Вартість ПКД більша, але вона точніша, і якщо проєктант допустив помилку, то ми зразу бачимо чия ця помилка, і не бігаємо до підрядника.

Після того, як будинок потрапляє до титульного списку,  на замовлення департаменту чи РА оплачують рахунок, а далі укладається договір про співпрацю з розпорядником бюджетних коштів, у якому зазначаються загальна сума, сума співфінансування, вказівка на те, що її необхідно передати перед початком робіт тій організації, яка буде виконувати роботу. 

Після того, як роботи виконані, розпорядник виконує свої зобов’язання за актами виконаних робіт  – оплачує всю ту частину робіт, яка була виконана. 

Наступне – капітальний ремонт та ремонтно-реставраційні роботи основних конструктивів житлових будинків, що потребують невідкладного ремонту. Переважно невідкладного ремонту потребують будинки, які вже фактично підпирають  дошками, або будинок провалився і дійсно страшна ситуація. У таких ситуаціях йде чітке фінансування 90/10. Чому 90 на 10? Тому що зазвичай такі роботи  дуже і дуже дороговартісні і ми розуміємо, що ні про які 30 чи 40% мови не буде – люди фізично не встигнуть за такий короткий час зібрати такі суми.

Наступне – ремонтно-реставраційні роботи в пам’ятках культурної спадщини (головні фасади, сходові клітки). Тут механізм полягає в співфінансуванні 70/30. Але є обмеження по сумі. Розпорядником коштів у цьому випадку є Управління охорони історичного середовища, і роботи де-факто виконує об’єднання, бо кошти потрапляють на рахунок об’єднання, а це потребує забезпечення прозорості проведення тендерів. Фактично з досвіду попередніх програм, які ми пробували тестувати, це дороговартісно і дуже фізично складно для об’єднання. Через Прозорро якість складно забезпечити, а реставраційні роботи однозначно дуже не дешеві. Саме тому  конкретно по цьому напрямку поки що не так вже багато реалізованих проектів.

Наступні – капітальний ремонт покрівель будинків на 1-3 поверхи, це 10%, у 4-5- поверхових будинках – це 15%, якщо ж у будинку більше 5 поверхів – це 30% співфінансування.

Щодо ремонту інженерних мереж. Тут усе трохи складніше, розмір  співфінасування залежить від площі будинку. Львів багатий на будиночки, в яких 4-5-6 квартир, відповідно їхня площа мінімальна, а витрати на експлуатацію – максимальні. Для них передбачене мінімальне співфінансування у розмірі 10%, а якщо йде мова  про величезні будинки, в яких більше 12 000 метрів, то там вже співфінансування  від 40%.

На мій погляд, у будинку, у якому більше ніж 10 000 кв.м. житлової площі, жителям набагато простіше співфінансувати роботи, які коштують мільйон, ніж будинку, в якому 6 квартир і їм треба співфінансувати так само 100-200 тисяч. 

Є ще окремі програми реставрації. Значна частина міста пов’язана з спадщиною Юнеско, адже є дуже багато пам’яток архітектури.

Програма проведення ремонтно-реставраційних робіт балконів будинків пам’яток культурної спадщини на території м. Львова на 2020-2022 роки. За нею власник сплачує виконавцю робіт як аванс 10 тисяч гривень, решту суми сплачує управління охорони історичного середовища. У цьому випадку місто бере на себе і виготовлення ПКД, і експертизу документації, і проведення тендерної закупівлі та укладення договорів, і, відповідно, сплату решти суми. 

Чому лише 10 000 грн? Ми розуміємо, що вартість реставрації балкону може бути набагато вищою, все просто – ми не хочемо втратити ту красу, яка у нас є, а якщо там буде співфінансування у %, то за 300 000 ніхто не піде на це співфінансування. Реставрація – це дуже тривалий і дорогий процес, у ньому є свої моменти, яких варто дотримуватись і доручати спеціалістам.

Схожі статті