Найчастіше шлях багатоквартирного будинку до змін розпочинається з усвідомлення та опрацювання його проблем. При цьому ключову роль у цьому процесі відіграє активна меншість – такі співвласники утворюють ініціативну групу й цілеспрямовано йдуть до створення ОСББ, адже без юридичної особи вирішити серйозні негаразди часто неможливо. В ідеальному випадку ініціативна група залучає до правління по людині з кожного під’їзда та обирає з-поміж найактивніших співвласників голову правління, готового брати на себе всі господарські справи.
Однак нерідко буває, що ініціативній групі не вдається згуртувати більшість співвласників довкола вирішення проблем будинку. Це шлях, який найактивніші мешканці нерідко не можуть пройти самостійно, потребуючи в цьому допомоги фахівців. Адже розвиток будинку без згуртованості — неможливий, а надто коли йдеться про впровадження енергоефективних заходів. Тому ми зібрали поради досвідчених голів правлінь ОСББ та управителів, які вже не раз проходили цим шляхом, допомагаючи створювати об’єднання співвласників і залучаючи будинки до співфінансування енергоефективності. Читайте про них у нашій статті.
Лідер ініціативної групи може “запалити” співвласників на створення ОСББ та участь у програмі “Енергодім”
Справжніми, первинними ініціаторами створення ОСББ найчастіше є або недбалий забудовник, або байдужий до негараздів будинку комунальний ЖЕК. Саме їхня халатність і пасивність створюють проблеми для будинку, а вже справа ініціативних співвласників – розбиратися з тим, як саме можна їх розв’язати. І в більшості випадків, особливо, якщо йдеться про енергетично неефективні будинки, без створення об’єднання співвласників це в принципі неможливо.
Так сталося з будинком, де мешкає Зоя Трякіна з Івано-Франківська, голова правління ОСББ “Гердан”. Вона описує ситуацію, що призвела до створення об’єднання співвласників у її багатоквартирнику, так: “Оскільки люди вже рік прожили в будинку до створення ОСББ, то ми бачили всі недоліки, що залишив забудовник. Ми були готові до того, що як тільки створимо ОСББ і буде затверджено кошторис на утримання будинку, ми почнемо одразу ці недоліки виправляти. І тому з першого дня оперативно почали збирати кошти для їх виправлення”.
Зрештою, Зоя Трякіна наполягає на тому, що саме згуртованість співвласників – ознака того, що в будинку все прийде до ладу. І тут чимало залежить від лідера змін – очільника ініціативної групи, що й може стати головою правління: “Не потрібно боятися, потрібно гуртуватися. Якщо є людина, яка має хоча б якийсь нахил до спілкування з мешканцями і хоче кращого майбутнього для свого будинку, то треба її обирати й починати працювати. Якщо людині щось ізсередини підказує, що вона хоче щось зробити для свого будинку, то треба вставати й робити, гуртувати людей”
Саме цими правилами Зоя Трякіна керувалася, поставивши на меті подолати всі негаразди у спільній оселі. Співвласники невеликого багатоквартирника, у якому вона мешкає, рахують кожну копійку, тому часто доводиться вдаватися до екзотичних рішень. “Я найняла хлопчика-студента з педагогічного університету, і ми з ним робили в під’їзді невеличкий ремонт 5 ночей, аби не ходили люди: з 8 вечора до 5 ранку. Квіти й вазони у під’їзді я сама організувала. Прибираю у своєму під’їзді я сама, аби економити на прибиральниці”, – розповідає вона.
Така самовідданість стала у пригоді для того, щоб показати іншим співвласникам, що її позиції щодо розвитку будинку варто довіряти. Водночас, Зоя Трякіна усвідомлювала, що при вирішенні найсерйозніших проблем один у полі – не воїн. Тому згуртувала співвласників довкола амбітної задачі – участі в програмі “Енергодім” Фонду енергоефективності задля співфінансування проведення енергоефективних заходів у будинку.
Це їй вдалося на відмінно. “Усі 29 співвласників проголосували за програму “Енергодім”, щоб ми могли модернізувати свій будинок і зробити з гіршого не те що кращий, а найкращий”, – коментує вона.
Труднощі зі створенням ОСББ та визначенням відповідального голови правління – дороговказ до залучення управителя
Однак ОСББ “Гердан” дуже пощастило з цілеспрямованою головою правління, та й слід відзначити, що один із чинників успіху – незначна кількість співвласників. Настільки вдало згуртувати співвласників довкола дійсно непростих рішень, що потребують ресурсів, і часових, і матеріальних, у великому будинку – вже задача з зірочкою. Навіть створення ОСББ в такому випадку – непростий челендж.
Голова Наглядової ради Фонду енергоефективності та Асоціації ОСББ “Лучани” Юлія Сабатюк стверджує: спостерігаючи за створенням багатьох об’єднань, вона помітила, що рідко коли вдається створити ОСББ з першого разу. “Перший раз – це такий божевільний негатив, співвласники розказують, що їм всі винні”, – попереджає вона.
Однак, за її словами, ініціативній групі варто проводити цілеспрямовану роботу задля подолання спротиву. Тут дієвий механізм – роз’яснення та робота з негативними упередженнями співвласників. Зокрема, чимало мешканців іще не усвідомлюють своїх прав та обов’язків, що їх накладає власність у багатоквартирному будинку. Це може забрати деякий час і зусилля, однак приведе до очікуваних результатів: “Зазвичай ОСББ створюються з третіх зборів”, – стверджує Юлія Сабатюк.
Тому нерідко буває, що вже на початковому етапі ініціативні співвласники здогадуються, що без сторонньої допомоги їм не справитися. А надто – з перспективи самостійної подальшої роботи над підвищенням енергоефективності будинку. Буває й так, що вони усвідомлюють: обрати з-поміж них голову правління ОСББ, який би повністю брав на себе господарські справи, – неможливо. Тому вони від початку можуть звертатися до фахових управителів по допомогу.
Співпраця ініціативної групи та управителя: від створення ОСББ до проведення енергоефективних заходів
“Ми працюємо тільки з ОСББ. Тому що ОСББ – це організовані структури людей, які зібралися і пішли відстоювати свої інтереси. Організованість тут потрібна, потрібне усвідомлення спільноти, згуртовані співвласники розуміють інтереси будинку”, – стверджує Юлія Бородіна, яка очолює одну з київських управляючих компаній, що нині працює з понад 3-ма десятками будинків.
І справді, чимало управителів “нової генерації”, до яких належить і Юлія Бородіна, воліє працювати саме з об’єднаннями співвласників. Але часто доводиться працювати з ініціативними групами співвласників, які не можуть створити ОСББ самотужки. В цьому випадку управителі йдуть назустріч прагненням ініціативних співвласників.
“Зрештою ми чітко зрозуміли, що “няньчитися” з ініціативною групою, готувати їх до зборів, готувати кошторис – це все мають бути безкоштовні послуги або умовно безкоштовна частина більшого пакету послуг. Це може займати і пів року, і рік – зустрічі, консультації, допомога в підготовці документів. І за цей тривалий час ми вже розуміємо і вони розуміють, чи буде продовжено цю співпрацю надалі”, – говорить Юлія Бородіна.
Тож такий тривалий період – необхідний запас часу для того, щоб ініціатори створення ОСББ розібралися в самому питанні управління будинком та визначилися, чи комфортно їм працювати саме з цим управителем. А що працюватимуть саме вони – обставина, яка випливає зі статусу членів правління ОСББ, і він же з часом лягає в основу довіри співвласників до самого правління.
“Іще жодного разу такого не було, щоб ми працювали з однією ініціативною групою, а на установчих зборах ОСББ обрали якесь інше правління. Зазвичай ініціативна група витрачає дуже й дуже багато зусиль, тому співвласники розуміють – ці люди і в правлінні також будуть активними. Тож їх і обирають до правління, адже його робота – це неоплачувана волонтерська праця для людей, зацікавлених передовсім у розвитку свого будинку. Якісь матеріальні інтереси у них навряд чи переважають”, – проливає світло Юлія Бородіна на ще один важливий аспект функціонування ОСББ.
Одна із лідерок руху ОСББ України Галина Джулай має значний досвід управління багатоквартирними будинками та впровадження у них енергоефективних заходів. Вона також вважає, що управителям вигідно працювати з ОСББ, однак перший час доводиться мати справу саме з ініціативною групою. З іншого боку, необхідність проводити енергоефективні заходи найчастіше штовхає співвласників до потреби створювати ОСББ й звертатися до управителів “нової генерації”.
І тут справа згуртування співвласників – уже завдання не лише ініціативної групи, а й управителя. Тоді збори співвласників проводяться після попереднього дослідження будинку фахівцями, залученими управителем: “Спеціалісти обстежують будинок в технічному плані. Юрист перевіряє документи. Адже перш ніж укласти угоду, людей цікавитиме, скільки вони платитимуть, тож сідаємо разом із ними і складаємо кошторис. Із того кошторису випливає так званий тариф-внесок”, – коментує Галина Джулай.
Вже після складання такого кошторису та обговорення його разом з ініціативною групою проводять збори співвласників. Окрім питань, пов’язаних із кошторисом, важлива задача таких зборів – обговорення питань розвитку будинку й розв’язання проблем. Тут ключовою задачею є інформування співвласників про грантові програми співфінансування для ОСББ, передовсім – на проведення енергоефективних заходів.
“Немає такого, що хтось прийде і все зробить безплатно. Зараз усі програми йдуть на співфінансуванні. Коли береш в управління багатоповерхівку, де досі не було ладу, дуже хочеться показати, як можна грамотно нею управляти і що насправді можна зробити тут для людей”, – пояснює Галина Джулай зацікавленість управителів у впровадженні енергоефективності на засадах співфінансування.
Програма “Енергодім” – можливість для управителів зацікавити у співпраці як ОСББ, так і ініціативні групи
Підтримує думку Галини Джулай щодо користі співфінансування й Тетяна Афанасьєва, управителька зі Львова. Вона почала працювати з програмою “Теплі кредити” ще 2018 року, коли за допомогою неї модернізувала один із будинків. Планувала провести модернізацію і в будинку ОСББ “Калина 40”, розташованому на львівському Сихові, однак співвласники вирішили, що співфінансування за “теплими кредитами” в їхньому випадку є занадто дорогим, адже внесок ОСББ – непомірний.
Однак уже в 2020 році Тетяна Афанасьєва дізналася про переваги програми “Енергодім” та запропонувала співвласникам ОСББ “Червоної Калини, 40” взяти участь у цій грантовій програмі, ініційованій Фондом енергоефективності. Ті погодилися, і нині в будинку вже реалізовані всі заходи. “Для мешканців сусідніх будинків, де також створені ОСББ, це було знаком того, що енергомодернізація – вигідна справа, вони побачили реальну економію та попросили мене про допомогу в проведенні енергоефективних заходів. Звичайно, відмовлятися я не стала”, – згадує Тетяна Афанасьєва.
Тож іще в 2020 році вона провела підготовчі роботи та консультації в будинках, організувала енергоаудит і разом зі співвласниками 8-ми ОСББ Сихова підготувала й подала заявки до Фонду енергоефективності. На цей час 4 проєкти енергомодернізації з-поміж них уже завершені. А нині триває розробка проєктно-кошторисної документації ще 11 будинків, якими управляє Тетяна, а отже – їхні заявки уже затвердив Фонд, тож після узгодження всіх формальностей тут також почнуться роботи. Ще кілька будинків вона готує до проведення зборів для затвердження заявки до Фонду.
“Ініціативні групи співвласників також до мене звертаються, побачивши наші досягнення у проведенні енергоефективних заходів. Навіть сьогодні у мене на прийомі був майбутній голова правління ОСББ, один із членів ініціативної групи, що вирішила працювати зі мною як з управителькою. Як виявилося, він також націлений на проведення енергоефективних заходів за програмою “Енергодім”, тож створення ОСББ стане для них першим кроком у цьому напрямку”, – розповідає Тетяна Афанасьєва.
Тож її досвід укотре демонструє, що співпраця ініціативних груп багатоквартирних будинків та управителів може стати потужним поштовхом не лише до створення ОСББ, але й до подальшої роботи над підвищенням енергоефективності багатоквартирних будинків.
