Наприкінці 2020 року команда Управбуда уважно спостерігала за тим, як Верховна Рада розглядала законопроєкт 2458. Його положення вносили зміни у регулювання відносин у сфері ЖКГ.
І хоч цей законопроєкт було прийнято 3 грудня, але він не був введений в дію аж до 1 травня 2021 року, хоч його норми прив’язані до певних дат на початку 2021 року. Однак у цьому матеріалі ми не будемо коментувати юридичну правильність такого порядку введення в дію закону.
Сьогодні ми хочемо розтлумачити для вас основні норми прийнятого закону №1060 “Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг” (надалі Закон 1060) та їхнє значення для споживачів та надавачів житлово-комунальних послуг в Україні.
Нові повноваження органів державної влади та органів місцевого самоврядування
Не є новиною те, що Міністерство розвитку громад та територій України, а також органи місцевого самоврядування мають низку повноважень, серед іншого й у сфері житлово-комунального господарства.
Але завдяки Закону 1060 Міністерство отримало право встановлювати порядок утримання спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території всупереч нормам інших законів (зокрема, Цивільного кодексу, Закону “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, Закону “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”).
Останніми визначено, що спільне майно у багатоквартирному будинку належить його співвласникам (власникам квартир та нежитлових приміщень у такому будинку). І саме вони мають вирішувати, хто і як буде здійснювати утримання такого будинку.
В свою чергу, органи місцевого самоврядування отримали додаткові повноваження щодо передачі відомостей до електронного реєстру багатоквартирних будинків, порядок ведення якого має бути затверджений Кабінетом Міністрів України.
Нам не вдалося знайти дані щодо порядку збору інформації для наповнення такого реєстру. Крім того, саме органи місцевого самоврядування мають зберігати та забезпечувати доступ до передбаченої законодавством технічної та іншої документації на багатоквартирні будинки.
У зв’язку з цим залишається відкритим питання – а де ж саме органи місцевого самоврядування мають отримати цю інформацію? І як діяти управителям та ОСББ, яким теж потрібна така документація?
Станом на червень 2021 року ще немає даних щодо того, яким чином будуть реалізовані ці положення Закону 1060. Але враховуючи велику кількість запитань щодо їхньої реалізації, скоріш за все варто очікувати чергового оновлення законодавства.
Чи може ОМС проводити конкурс для обрання управителів без звернення співвласників?
Дуже актуальним залишається питання, чи можуть органи місцевого самоврядування проводити конкурс з визначення управителів для будинків, співвласники яких самостійно не визначилися з формою управління своїм будинком.
Закон 1060 передбачив, що для будинків у яких до 1 січня 2021 року співвласники не визначилися з формою управління будинком самостійно, та щодо яких не було оголошення про проведення конкурсу з призначення управителя, виконавчий орган органу місцевого самоврядування ЗОБОВ’ЯЗАНИЙ оголосити та провести конкурс з призначення управителя у строк до 1 травня 2021 року.
З цього положення виникає логічне запитання, що робити, якщо ОМС не встигли провести конкурс у строк до 1 травня 2021 року?
Відповідь проста – проводити конкурс зараз, оскільки право провести такий конкурс передбачено для виконавчих органів органів місцевого самоврядування пп. 20 п. а ст. 30 Закону “Про місцеве самоврядування в Україні”, відповідно до якого вони мають повноваження щодо призначення у випадках та в порядку, встановлених законом, управителя багатоквартирного будинку.
В яких же випадках закон дозволяє призначати управителя?
Для цього потрібно переглянути ч. 5 ст. 13 Закону “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, відповідно до якої:
“У разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У разі якщо місцевою радою або її виконавчим органом відповідно до законодавства прийнято рішення про делегування іншому органу – суб’єкту владних повноважень функцій із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг, управитель призначається на конкурсних засадах таким органом”.
Таким чином, органи місцевого самоврядування, точніше їхні виконавчі органи, мають право проводити конкурс з призначення управителів для багатоквартирних будинків, співвласники яких самостійно не визначилися з формою управління до 01.07.2016 року.
Закон 1060 лише встановлював строк для проведення такого конкурсу, пропущення якого не забороняє подальше проведення таких конкурсів.
Крім того, саме закон 1060 скасував вимогу до ОМС отримати звернення від співвласників.
Ця норма раніше передбачала, що конкурс з призначення управителя має проводитися у разі отримання відповідного звернення від співвласників будинку.
Отже відтепер, конкурс може бути проведений за ініціативою органу місцевого самоврядування (його виконавчого органу) у порядку, встановленому чинним законодавством.
Старі добрі комунальні послуги, але за новими правилами
Напевно варто почати з того, що відтепер визначено, що споживач має сплачувати рахунок за комунальну послугу однієї сумою. А надавач цієї послуги у рахунку має деталізувати усі складові суми, яку має вносити споживач.
За допомогою такого принципу виконавцю буде простіше розподіляти отримані від споживача кошти, а споживач буде чітко розуміти, що входить в ту суму, яку він має сплатити надавачу комунальної послуги.
Але ж будь-які нові правила будуть діяти для всіх споживачів з того моменту, як буде переукладено договори на комунальні послуги.
Законодавство передбачило перехід на нові договори на комунальні послуги ще у 2019 році, коли з 1 травня 2019 року Закон “Про житлово-комунальні послуги” надавав споживачам рік (до 1 травня 2020 року) для того, щоб самостійно визначитися з моделлю договору на всі комунальні послуги, крім електричної енергії та природного газу.
Проте цей строк так і не був дотриманий.
Із початком пандемії строк було відкладено до завершення карантину, який був запроваджений в Україні.
Такий перенос строку переукладення договору призвів до того, що в багатьох споживачів договори на комунальні послуги і досі не переукладені. В свою чергу, це значить, що для них не розповсюджуються норми чинного законодавства.
Закон 1060 цю проблему вирішує та передбачає, що нові договори мають бути укладені протягом 2 місяців з моменту набрання чинності рішення Кабінетом Міністрів України про затвердження типових публічних договорів приєднання про надання комунальних послуг.
Тобто з усіма споживачами комунальних послуг (крім електричної енергії та природного газу, де можуть укладені тільки індивідуальні договори) будуть укладатися публічні договори приєднання.
При цьому, споживачам для цього не потрібно підписувати паперових документів.
Їм достатньо продовжувати споживати комунальну послугу та нічого не робити після того, як текст публічного договору буде опублікований на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та/або надавача відповідної комунальної послуги.
До речі, як ви пам’ятаєте, за договорами про надання комунальних послуг (крім електрики та газу) може бути також встановлена плата за абонентське обслуговування (для індивідуальних договорів).
У разі встановлення такої плати, саме за її рахунок буде укладати договір зі споживачами, будуть проводитися нарахування за послугу та стягнення плати за неї, а також – сплачуватися витрати, пов’язані з обслуговуванням та заміною вузлів комерційного обліку відповідної комунальної послуги (загальнобудинкові лічильники).
Зверніть увагу, що в плату за абонентське обслуговування буде входити вартість повірки загальнобудинкового лічильника.
А за повірку індивідуальних (квартирних) лічильників на комунальні послуги (крім електрики та газу, де вартість повірки включена до тарифу на комунальну послугу) доведеться платити окремо.
Безпечна небезпека, або декілька слів про обслуговування систем газопостачання
Однією з найбільших проблем в управлінні багатоквартирними будинками останніх років була правова невизначеність відповідальності за безпеку газопостачання у будинку та обслуговування газових мереж.
Оператори газорозподільних систем (надалі – оператори ГРС) вважали, що відповідальність за ці системи мають нести управителів та ОСББ, останні ж в свою чергу об’єктивно не могли взяти на себе таку відповідальність, оскільки не мали права здійснювати утримання газорозподільної системи багатоквартирного будинку та не були уповноважені на це співвласниками будинку.
Закон 1060 цю проблему вирішує.
Відтепер, співвласники будинку або за їхнім рішенням управитель, ОСББ або інша уповноважена особа, мають укласти договір про технічне обслуговування систем газопостачання в будинку з оператором ГРС) або іншою особою, яка має право право виконувати відповідні роботи.
І важливо, що саме співвласники мають оплачувати роботи за таким договором.
В той же час, якщо за договором буде накопичена заборгованість за період понад 6 місяців, то оператор ГРС має право в односторонньому порядку розірвати такий договір.
До речі, договір з оператором ГРС укладається на основі типового договору, який має бути затверджений НКРЕКП, і він не має права відмовити в його укладенні.
З іншим надавачем цих послуг, окрім оператора ГРС, співвласники можуть укласти договір у редакції, відмінній від типового договору.
Однак можлива ситуація, коли співвласники будинку або їхня уповноважена особа не звернуться до оператора ГРС з пропозицією щодо укладення договору або повідомленням про укладення відповідного договору з іншою особою. Тоді вважається, що вони приєдналися до публічного договору з оператором ГРС, на території ліцензійної діяльності якого знаходиться відповідний багатоквартирний будинок (Договір приєднання на технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання з оператором ГРС).
Можливо у вас виникло запитання – а як всі можуть приєднуватися до єдиного договору, якщо вартість обслуговування мереж в кожному будинку може бути різною?
На це запитання закон дає чітку відповідь – оператори ГРС мають розміщувати на своєму веб-сайті інформацію про кошторисну вартість обслуговування газорозподільних систем в кожному багатоквартирному будинку, який розміщений на території ліцензійної діяльності відповідного оператора.
У випадку, якщо співвласники приєднуються до такого публічного договору, то кошторисна вартість обслуговування мереж розподіляється пропорційно до кількості укладених договорів зі споживачами послуг з розподілу природного газу у такому будинку і зазначається в їхніх індивідуальних квитанціях.
При цьому, граничний розмір такої кошторисної вартості буде щорічно затверджуватися рішенням НКРЕКП.
Зверніть увагу на той факт, що оператори ГРС будуть формувати два варіанти кошторисної вартості обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання для кожного багатоквартирного будинку.
Перший – у випадку оплати одним платежем (якщо договір укладено між оператором ГРС та ОСББ, управителем, або іншою уповноваженою особою). Другий – у випадку індивідуальної оплати кошторисної вартості кожним споживачем у будинку.
Відповідно, співвласники зможуть обрати для себе той варіант, який краще підходить для ситуації у їхньому будинку.
Також важливо розуміти, що представники оператора ГРС або іншого суб’єкта, який буде обслуговувати газорозподільні системи у будинку, мають право доступу до будинку для проведення відповідних робіт, а також – до житла споживачів.
Авжеж, з дотриманням вимог законодавства.
Єдине питання, яке залишається відкритим – коли почнуть діяти ці норми.
Оскільки для початку їх дії мають бути затверджені всі необхідні документи (порядок здійснення технічного обслуговування, типовий договір тощо).
За попередніми оцінками це має статися ближче до 01 вересня 2021 року, але з огляду на попередній досвід затвердження інших документів, в жодній чіткій даті не можна бути впевненими.
Особливості управління багатоквартирним будинком за новими правилами
Ще зовсім недавно доволі поширеною проблемою для співвласників, які не визначилися з формою управління свого будинку, було нерозуміння чи може старий ЖЕК, з яким вже давно укладено договір про надання послуги з утримання будинку, змінити якусь з його умов.
І хоч юристи чітко розуміли, що відповідь – “ні, не може”, однак на практиці виникало багато сумнівів.
Закон 1060 дає відповідь на це запитання, визначивши, що жодні умови договорів, які були укладені до 10.06.2018 року не можуть змінюватися (в тому числі – умови щодо вартості послуг).
Але варто звернути увагу на те, що надавачі послуги з утримання будинку мають право розірвати такий договір в односторонньому порядку (раніше вони такого права не мали), повідомивши про це співвласників не пізніше, ніж за 2 місяці до бажаної дати розірвання договору.
Аналогічне право мають і співвласники. Якщо провівши збори, вони приймуть рішення про зміну форми управління своїм будинком, вони можуть розірвати договір з надавачем послуги з утримання будинку, за умови його повідомлення не менше, ніж за 2 місяці до бажаної дати розірвання відповідного договору.
Цим матеріалом ми не охопили абсолютно всі новації закону 1060, але ознайомили вас з найважливішими, які варто розуміти та враховувати у своїй діяльності з управління багатоквартирними будинками.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
