Нещодавно у традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Василем Ліманом, керівником Асоціації управителів житла (АУЖ). Ця Асоціація об’єднує близько 100 управителів з усієї України, представляючи інтереси як великих, так і малих управителів, як приватних, так і комунальних компаній.
Ми підготували два матеріали на основі цього стріму. Перед вами – перший матеріал, у якому Василь Ліман розповідає про ситуацію, що склалася з реформою управління житлом на мiсцях, про дiяльнiсть Асоціації управителів житла та про особливостi спiвфiнансування будинкiв.
Традиційно ми подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Василя Лімана, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті:
“Баба Яга проти!”: як ОСББ та управителям працювати із запереченнями сусідів-співвласників
Про дiяльнiсть Асоціації управителів житла
Сьогоднi Асоціація управителів житла об’єднує порядка 100 управляючих компаній. При чому серед членiв Асоцiацiї є як звичайнi ОСББ або ЖБК, так i великi управляючі компанії, що обслуговують понад 1300 багатоквартирних будинків.
В середньому учасники нашої Асоцiацiї обслуговують близько 300 багатоквартирних будинків, тобто це доволі крупні органiзацiї. За нашими підрахунками, учасники АУЖ разом взяті обслуговують близько 30% житлового фонду в Україні.
Починаючи з 2014 року першочергове наше завдання – це формування законодавства, яке дозволить сформувати конкурентний, цивілізований ринок управління багатоквартирними будинками в Україні. Важливо, щоби він також був прозорим. Ще одна важлива роль Асоціації – це захист iнтересiв наших учасникiв. А серед них є як приватнi – таких переважна бiльшiсть – так i комунальнi пiдприємства. Їх значно менше, одразу скажу чому – справа в тому, що аби вступити до АУЖ, як i до будь-якої подібної спiлки, для комунальних підприємств потрібне рiшення сесiї, а це дуже непроста й тривала процедура. Тому офiцiйних учасникiв у нас близько сотні, однак по факту з нами працюють сотнi управителів. Ми намагаємося залучати до наших заходiв, профільних конференцій, навчання якомога бiльше профільних фахівців або органiзацiй.
Головнi напрацювання або успіхи наші – дотичність до розробки дуже важливого законодавства, такого як закон “Про особливості права власності у багатоквартирному будинку”, “Про житлово-комунальнi послуги” та чимало інших. Ми напрацьовували разом з Мінрегіоном усю нормативно-правову базу для цих реформаторських законів. Намагалися прискорювати цей процес. Постійно захищаємо процес реформ перед природними монополіями. Намагаємося з усіма гравцями сфери напрацьовувати позитивний, конструктивний діалог, робочі стосунки. Це дуже важливо в процесі реформування житлово-комунального господарства, через який нинi проходить Україна.
Про особливостi управлiння житлом у свiтлi бойкоту реформи в деяких мiстах
Ми обмежили органи мiсцевого самоврядування у процесах прийняття рішень щодо управління будинками, щоби ринок дійсно став ринком на мiсцях. Однак ми не обмежили саме iнформацiйну полiтику в цiй царинi. Тобто контроль за тим, чи ігнорується, чи не ігнорується чинне законодавство в тих або iнших мiстах. У нас є міста, які нiбито живуть за геть іншим законодавством, просто кажучи – порушують законодавство, ігноруючи його. Нам доводилося зветатися й до суду, й до уповноваженого у Верховнiй Радi – це були й порушення щодо проведення конкурсів, i обмеження прав управителів. Але на сьогоднi змінити рішення органу місцевого самоврядування, фактично, неможливо – децентралiзацiя надала їм великi повноваження. Так, ми iнформуємо мiсцеве самоврядування про порушення. Так, мiнiстверство в свою чергу також це робить. Однак якщо процес на мiсцях блокується, коли iгнорують чинне законодавство – відповідно, в таких мiстах є серйознi проблеми з управлiнням будинками, порушуються права управителiв, протидiють створенню ОСББ. На жаль, в цiй реальностi доводиться жити. Тодi як є дуже багато прикладiв мiст, якi не мають жодних подiбних проблем, поважають чинне законодавство та демонополiзують сферу управлiння – i їм все чудово вдається, позитивнi змiни вже вiдчутнi.
Про те, хто саме програє вiд бойкоту реформи на мiсцях
Влада на мiсцях повинна “вiдпустити” процеси реформи управлiння будинками. Адже спiввласники будинкiв програють у першу чергу. Керiвники комунальних пiдприємств також програють – адже вони пiдконтрольнi дуже багатьом групам впливу, а це дуже заважає продуктивно надавати якiснi послуги населенню. До того ж пiдприємства мусять працювати на давно затверджених тарифах, у деяких мiстах – 2011 чи 2013 рокiв, що є взагалi необґрунтованими з економiчної точки зору. А рiзницю в тарифах ОМС вже їм не може покрити. Тож i виходить, що якiснi послуги за такi кошти – тарифи на рiвнi до 2-х гривень часом – нереально надати.
Про те, як впливає “заморозка” тарифiв на дiяльнiсть комунальних управителiв
Cпiввласники самi бачать, що сплачують замало для того, щоб їм надавали якiснi послуги. Однак для багатьох це питання, на жаль, поки не цiкаве – принаймнi до того, поки не стало критичним. А це може статися буквально з дня на день, не треба жити марними надiями. Добре, якщо вистачить на аварiйнi роботи. Але про плановi ремонти чи про банальну змiну освiтлення на економне точно можна забути – навiть на це коштiв не вистачить.
Водночас, люди можуть порівняти свою ситуацiю в будинках, якими за старими тарифами управляють комунальнi пiдприємства, з ситуацiєю в ОСББ, де платять бiльше, але й отримують значно бiльше, й до того ж високої якостi.
Водночас, багато моїх знайомих керiвникiв комунальних пiдприємств i працюють свiдомо, i реформуються, i дiджиталiзуються. От одне з них провело серйозну дiджиталiзацiю, але ця компанiя вже бiля 70% своїх клiєнтiв перевела на договори з управлiння, тобто реформується в цих складних обставинах. В цiй компанiї є на що подивитися, це – приклад того, як позитивно вплаває реформа навiть на комунальнi пiдприємства. Звiсно, за умови того, що вони можуть пiдписувати новi договори з новими тарифами.
Про спiвфiнансування багатоквартирних будинкiв як єдино допустиму форму пiдтримки
Мене довгi роки турбує питання, на яке я не маю вiдповiдi й досi. Хоча я є дiючим головою правлiння ОСББ, я є президентом профiльної Асоцiацiї – все одно не можу зрозумiти, чому ми в Українi створили такий розподiл, що саме спiввласники, якi органiзувалися – створили об’єднання – тепер мають доступ до дуже багатьох вигiдних програм. А от тi, якi з рiзних причин не об’єдналися, може їм i з їхнiм жеком живеться непогано – не мають доступу до цих благ та програм. Адже всi ми, i органiзованi, й неорганiзованi – платимо податки. Так, звiсно, з юридичної точки зору в ОСББ є суб’єктнiсть, тобто iнша грань органiзованостi, а в неорганiзованих будинках такої суб’єктностi немає. Однак певнi перекоси, якi варто виправляти, все ж таки iснують. Тому я сприймаю спiвфiнансування будинкiв без ОСББ з боку органiв мiсцевого самоврядування як певний допустимий факт. Але тiльки в формi спiвфiнансування, адже повне фiнансування може вказувати на корупцiйнi ризики.
Про те, як покращити мотивацiю управителiв у роботi над розвитком будинку
Сьогоднi Антимонопольний комiтет вiдслiдковує всi програми спiвфiнансування в житловiй сферi. Якщо кошти вiдправляються на керуючу компанiю, на управителя – будуть проблеми, такi програми блокуватимуться. Адже кошти цiльовим призначенням йдуть на потреби спiввласникiв. Дуже рiдко самi управителi виступають пiдрядниками таких робiт, вони найчастiше контролюють такi роботи. При цьому – не отримують за це жодних коштiв вiд спiввласникiв. Жодної винагороди. Тобто виконують роботу, якою є контроль, роботу вiдповiдальну. Однак – безкоштовно, фактично на волонтерських засадах. Таку тенденцiю варто було би змiнити, щоб полiпшити мотивацiю управителiв.
