Управління

Василь Лiман: “Стратегiя на спiвпрацю ОСББ та управителiв є виграшною”

Нещодавно у традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Василем Ліманом, керівником Асоціації управління житлом. Ця Асоціація (АУЖ) об’єднує близько 100 управителів з усієї України, представляючи інтереси як великих, так і малих управителів, як приватних, так і комунальних компаній.

Ми підготували два матеріали на основі цього стріму. Перед вами – другий матеріал, у якому Василь Ліман розповідає про специфiчну освiту для управителiв та переваги спiвпрацi управителiв та ОСББ в одному будинку перед конфронтацiєю. 

Традиційно ми подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Василя Лімана, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті:

Василь Лiман: “Влада на мiсцях повинна “вiдпустити” процеси реформи управлiння будинками”

“Аудит безпеки та доступності будинку – найпростіший спосіб радикально вирішити його важливі проблеми”, – Ярослава Сорокопуд

“Баба Яга проти!”: як ОСББ та управителям працювати із запереченнями сусідів-співвласників 

Про оптимальну форму спiвiснування ОСББ та управителя в будинку

Коли вiд управляючої компанiї “вiдходить” будинок на самоуправлiння, створює ОСББ – зазвичай вважається, що управитель до цього ставиться негативно, ревнiсно. Однак не слiд забувати, що ОСББ та управитель запросто можуть спiвiснувати в одному будинку! Тобто iсторiя з “вiчним конфлiктом” мiж ОСББ та управителями – скорiше вже давня, нiж сучасна. 

Яка ж може бути форма такого спiвiснування? Зазвичай в такому будинку створюється ОСББ, однак функцiю управлiння будинком в планi прийняття рiшень вiдiграє ОСББ, а от управитель надає послуги з утримання будинку. Це та iдеальна модель на ринку, яка повинна працювати. 

Частина управителiв працюють за такою схемою, що спершу допомагає створити об’єднання (ОСББ, – ред.), а вже потiм приймає будинок в управлiння, забезпечує управлiння будинком як ФОП або ТзОВ. В такому випадку управитель не має думати про те, як отримувати кошти зi спiввласникiв – цю функцiю при такiй схемi виконує ОСББ, з яким управитель укладає договiр.

Водночас, зараз для такого об’єднання управитель може виступати водночас i проєктним менеджером, тобто за певнi кошти суповоджувати крупнi проєкти з термомодернiзацiї. До того ж – з компенсацiєю в 70% вiд цiєї суми з боку Фонду енергоефективностi. 

Ну й нiхто не вiдмiняв того, що управителям набагато простiше працювати у будинку, де створено ОСББ. Тому стратегiя на спiвпрацю ОСББ та управителiв є виграшною. 

Особисто я був би двома руками за таку модель, якби ми в Українi мали тисячi, а краще – десятки тисяч таких управителів. На превеликий жаль, сьогодні ми маємо обмежену кiлькiсть насправдi професiйних та грамотних управителів. Їх усе ще досить мало. Те, над чим ми працюємо – омолодження ринку – є досить складною задачею. А все тому, що цi нюанси, на жаль, були погано прокомунiкованi з боку держави. Свого часу ми втратили нагоду на масовану iнформацiйну кампанію щодо спільного майна: що це значить, як про нього дбати, яку вiдповiдальнiсть це накладає на співвласників – усе це надзвичайно важливi питання, на яких люди у нас взагалi не знаються. 

Якби ми запустили роботу iнформацiйної машини на державному рiвнi, а не просто за пiдтримки наших мiжнародних партнерiв та донорiв – таких проблем, якi є зараз, можна було би уникнути. Ми би давно вже вийшли на iнший рiвень та пiдбиралися би до польського рiвня розвитку ринку. При цьому це би позначилося й на кiлькостi управителiв, на запитi щодо їхньої роботи. 

Про важливicть спецiалiзованого навчання для управителiв 

Щодо освiти управителiв – тут ситуацiя в Українi поступово рухається в кращий бiк. Наша Асоцiацiя працює з вузами, якi проводять пiдготовку за напрямком управлiння будинками, з центром сертифiкацiї, що засвiдчує знання управителiв. Мушу зазначити, що навiть тi новi фахiвцi, якi досi не мають великого практичного досвiду, однак пройшли навчання – вони вже готовi надавати послуги на дуже високому рiвнi, готовi до дiджиталiзацiї сфери, до нових правил гри на ринку. Я вважаю, що такi фахiвцi можуть брати не 1-2 будинки в управлiння, а навiть мiкрорайон, можуть масштабувати свої знання. А деяких спiввласникiв такi фахiвцi не влаштовують саме через молодiсть! Але дайте їм шанс – i вони себе ще дуже добре покажуть. Певен, що лише через декiлька рокiв ринок управлiння житлом значно омолодиться, конкуренцiя завдяки цим молодим фахiвцям з новiтнiми методами ведення бiзнесу та господарства лише ростиме, ринок вiд цього виграє. Молодь iде, вона формує бiзнес. Починають часто з голiв правлiння ОСББ – а вже згодом починають розвивати бiзнес. 

Про те, чому варто шукати порозумiння мiж управителями та ОСББ 

Ми працюємо над тим, щоб управителi багатоквартирних будинкiв мали певнi пiльги, передовсiм – податковi. Зараз 20%, заплачених вами за послуги з управлiння, йдуть на податок на додану вартiсть. Це створює певне напруження мiж управителями та ОСББ, створює видимiсть конкуренцiї. Тому це питання – не надумане, його варто брати до уваги при покращеннi законодавства та полiпшеннi клiмату на ринку управлiння. Має змiнюватися парадигма в бiк того, що ОСББ та управителi – в першу чергу є партнерами. На жаль, управителi також часто не дивляться на свою роботу як на окремi послуги, уявляючи її як повноцiнне управлiння будинком, тобто повний перелiк послуг. Тут також є куди рости, є куди змiнювати свої пiдходи на бiльш сучаснi та гнучкiшi. 

А цей момент був би дуже й дуже доречним в ситуацiях, коли – як я вже згадував – ОСББ “забирає” будинок вiд управителя. Тут часто виникає певна напруга, протистояння мiж новоствореним ОСББ та управляючою компанiєю. Хоча є значно конструктивнiший шлях. Це – компромiс, переговори. Адже в тiсному, конструктивному дiалозi управляюча компанiя може запропонувати такому ОСББ низку тих послуг, якi самостiйно ОСББ буде надзвичайно складно вирiшувати. А в скiльки в невеличкому будинку ОСББ обiйдеться найм голови правлiння, бухгалтера, сантехнiка, слюсаря, двiрника… А скiльки обiйдеться, якщо правлiння ОСББ це функцiї делегує управителю? Значно дешевше! Тому спiвпраця – значно краще, нiж конфронтацiя. Однак, на жаль, часто амбiцiї тут грають негативну роль. Сподiваюся, з часом така тенденцiя змiниться, коли люди дiзнаються про велику кiлькiсть позитивних iсторiй такої спiвпрацi. Вже зараз немає того, що було ще 7-8 рокiв тому – тодi це була надзвичайно жорстка конкуренцiя. Зараз ситуацiя вже пом’якшилася, далi буде ще краще. 

Про те, як управителi допомагають спiввласникам використовувати спiльну власнiсть 

Управителi по всiй Українi нинi все частiше користуються можливостями, наданими реформованим законодавством. Вони закликають спiввласникiв по можливостi на своїх зборах приймати рішення про те, що управитель може здавати спiльне майно в будинку та накопичувати кошти на капітальні ремонти. Юридичний блок нашої Асоцiацiї постійно працює над такого роду питаннями, адже вони є виграшними для співвласників. Ми надаємо консультації нашим партнерам, колегам по Асоцiацiї перемагати в ситуаціях, коли ЖЕК виходить з будинку та передає справи новому управителю, i водночас не акцентує на використанні спiльної власностi. Ми часто проводимо зустрічі на таку тематику, де пояснюємо – як доводити, що спiльна власнiсть у будинку належить саме співвласникам, а не старому ЖЕКу, адже вона не є комунальною власністю. Тобто саме новий управитель за дорученням співвласників може використовувати цю спiльну власнiсть задля отримання прибутку, який піде на розвиток будинку. 

Водночас, все частіше управителі розуміють, що варто переконувати співвласників детальнiше вивчати можливості для термомодернізації їхнього будинку. Управителі все частіше відкривають накопичувальні фонди, де акумулюються такі кошти – i спрямовуються на розвиток будинку. Тобто це не є прибутком, адже до останньої копійки вкладається в будинок. 

Про те, як управителям утримувати лояльнiсть спiввласникiв 

Управителі “включають” основи маркетингу та працюють на співвласників. А вони, в свою чергу, це безумовно цінують, адже бачать, що управителі працюють на результат, а не для “галочки”, що зазвичай можна було спостерігати у випадку зі “старими” ЖЕКами. Звісно, далеко не одразу співвласники здатні це помітити. Тому потрiбно не приховувати свої досягнення, а доносити їх до людей. Коли вони побачать, що ви дійсно працюєте на них – самі запропонують пiдвищити вам винагороду за вашу роботу. Й не лише це – пропонують продовжити контракт не на рiк, а значно бiльше, на 3-5 рокiв. За умови, якщо ви запропонуєте їм стратегію розвитку будинку на цей період, що передбачатиме заходи з термомодернізації. Як показує досвід – такi речi переконують співвласників. 

З iншого боку – дуже шкода, коли управитель справдi сумлiнно працює, але не може подати свої плоди роботи спiввласникам. Саме тому так важливi звiти, так важливi стратегiї та плани розвитку будинку. Саме завдяки їм ви закладете мiцний фундамент у спiвпрацю зi спiввласниками. 

На жаль, лише у небагатьох управителiв є власнi сайти, сторiнки в соцiальних мережах чи аккаунти й групи у месенджерах. Це все з’явиться з часом, але комунiкацiї дуже бажано напрацьовувати вже зараз, а особливо в час, коли оффлайн-заходи, оффлайн-зустрiчi є проблематичними. 

Схожі статті