Проблеми і рішення щодо житла в Україні обговорили на конференціях “Відбудова України: житло і житлова політика” та “Житло у проєкті Плану відновлення України: можливості і ризики” від аналітичного центру Cedos. Редакція “Евакуація.Сity” записала найцікавіше.
Соціальне житло як відповідь на руйнування війни
Соціальне житло було важливою складовою відновлення Європи після Другої світової війни, – каже соціологиня та дослідниця житлової політики Альона Ляшева.
В Україні фонд соціального і тимчасового помешкання почали створювали у середині 2000-их. Воно передбачалося для тих, хто має низький дохід та не має можливості орендувати чи придбати своє. Квартири фонду соціального житла мали надаватися безстроково.
Для цього людина повинна була стати у чергу. З цим були пов’язані такі проблеми:
- дані черг не оновлювалися;
- людина могла стояти у черзі і на тимчасове, і на соціальне житло одночасно.
Насправді такого житла в державі майже немає: до війни у фондах було по близько 1,5 тисячі квартир. Більшість з них розташовувалися у східних регіонах України, і зараз втрачені.
“У західних регіонах ситуація з 24 лютого і досі залишається близькою до безвиході. Держава централізовано розселяла людей у соціальне житло, яке було тоді доступним – переважно студентські гуртожитки. Але скоро починається навчальний рік, гуртожитки більше не можуть виконувати свою функцію для переселенців. Через це людей починають виселяти”, – розповідає дослідниця.
Житла під час війни потребують не лише ті, хто є у скруті, – додає вона. Але для останніх воно може стати базою, завдяки якій буде легше знайти роботу, нову школу чи університет, осісти на новому місці.
“Модульні будинки не будуть ефективними у тривалій перспективі. Вони не вирішать інші соціальні ситуації, у яких опиняються люди”, – каже Альона Ляшева.
Є ризик, що люди залишаться у модульних будинках на довгий чаc. Це пов’язано з ілюзією, що проблема вирішиться сама собою або люди повернуться у свої домівки в інших регіонах. Державі потрібно буде докласти зусиль, щоб всі отримали гідні умови проживання, – пояснює аналітикиня Cedos Анастасія Боброва.
Зараз влада зосереджена у першу чергу на тому, щоб забезпечити житлом тих переселенців, які повністю втратили домівки через війну, – додає представниця Міністерства розвитку громад та територій України Ірина Олейнікова.
“У держави немає можливості щось швидко збудувати, крім модульних містечок. Вони є різної якості, це правда. Десь можна буде облаштувати відповідно до всіх вимог, щоб житло було якісним з точки зору комфорту та клімату”, – каже посадовиця.
План відновлення України
Те, що в Україні потрібне соціальні помешкання, зафіксували у проєкті Плану відновлення України. Його розробила Національна рада з відновлення України. У ній є 23 робочі групи, які стосуються змін, які повинні впровадити через війну у різних сферах життя, зокрема й у житловій політиці.
“Нам потрібно зрозуміти, скільки людей потребують помешкань, хто ці люди, де вони зараз проживають. Ми цього достеменно не знаємо, хоча якісь дані збирають місцеві органи самоврядування. Ми не можемо підрахувати, скільки грошей потрібно, щоб забезпечити всіх тимчасовим житлом. Це перша проблема, яку потрібно вирішити”, – каже Анастасія Боброва.
Відповідно до Плану до кінця цього року усі люди, які потребують житла через війну, повинні отримати прихистки. До 2025 року – 50% усіх потребуючих повинні забезпечити більш сталими рішеннями. Для цього виплачуватимуть компенсації за оренду, створять тимчасове житло.
“У перспективі 10 років 100% людей, які потребують помешкань повинні їх отримати. При цьому частина – у власність, частина отримає квартиру з фонду соціального житла, частина – буде орендувати квартиру чи будинок”, – пояснює директор центру Cedos Іван Вербицький.
При цьому забудовникам пропонуватимуть робити житло різноманітним. Це дозволить уникнути просторової сегрегації, коли у одному районі є лише елітні будинки, де можна тільки купити квартиру, а інший район – це лише соціальні помешкання для потребуючих.
Окрім того, планують:
- відбудувати зруйновані 18,4 мільйони квадратних метрів житла (цифра не остаточна);
- відремонтувати нежитлові приміщення для тимчасового поселення людей;
- відшкодувати оренду вразливим категоріям переселенців (за попередніми оцінками таких людей понад 500 тисяч);
- створити єдиний реєстр громадян, які потребують житла;
- запровадити неприбуткове житло, яке можна буде орендувати (за попередніми оцінками потрібно 500 тисяч квартир);
- викупити наявні квартири у фонд соціального житла (вже готові 15 500 квартир);
- запровадити програму іпотечного кредитування (ціль 24 тисячі іпотек на рік).
Виклики у житловій політиці
Зі здобуттям Україною незалежності люди отримали можливість приватизувати свої помешкання. Це дозволило не залишитися без даху над головою, але житла у публічній власності майже не залишилося.
“Така структура спричинила домовленість, норму у суспільстві, що лише житло у приватній власності можна вважати своїм. Державна житлова політика розширювала та підтримувала державну власність, але, на жаль, не була ефективною ні соціально, ні економічно”, – пояснює Анастасія Боброва.
За 30 років завдяки державним програмам житлом забезпечили лише 50 тисяч сімей. Його отримували переважно ті, хто вже мав фінансову подушку, аби виплачувати внески за кредитом. А ті, хто не має такої можливості – залишалися і досі залишаються поза увагою посадовців.
“У 2021 намагалися запустити програму іпотеки на житло. Це була іпотека не у класичному значенні, компенсація відсотків від держави. Вона знову ж таки була більш пристосована до тих, хто має гроші, хоча б на перший внесок і упускала людей, які потребують житла, але не можуть його купити”, – каже Анастасія Боброва.
Ще один ризик – в умовах нестабільності ніхто не може гарантувати, що іпотеку продовжать фінансувати через 2-5 років.
Управління вже збудованим житлом – не ефективне. ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків) створене лише у 20% помешкань. Відтак капітальні ремонти майже не проводять.
“Часто для створення ОСББ у будинку немає технічної документації. Ще одна перешкода, яка виникає зараз – співвласники квартир можуть бути у різних містах та країнах і не зможуть зібратися, щоб сформувати ОСББ”, – розмірковує Анастасія.
Орендарі, які винаймають квартири у інших людей, малозахищені. За законом людину не можуть виселити раптово, але регулювати ринок все одно складно.
Регулювання цін на оренду житла
Через війну більш ніж 6 мільйонів людей змушені шукати житло у відносно безпечних регіонах. Через це ціни на оренду значно зросли, іноді до космічного рівня – наприклад, у Вінниці ціна підвищилася на 225%.
Зараз дієвих механізмів контролю за цінами на оренду немає ні в органів місцевого самоврядування, ні у центральної влади. Крім того, від 70% до 90% ринку оренди – є тіньовою, пояснює менеджерка проєкту “Прозорі міста” Олена Огороднік.
Зважаючи на обставини, регулювання має поділятися за типом житла та територіями, підкреслює експертка. У першу чергу це має стосуватися доступного житла у великих містах західних регіонів України.
“Люди повинні почуватися як вдома в орендованому житлі. Вони не мають боятися необґрунтованого підвищення цін, виселення, не стикатися з дискримінацією та упередженнями. А власники житла мають бути впевненими, що захищені від того, що хтось зіпсує їхнє житло”, – каже Анастасія Боброва.
Авторка – Олена Лаущенко, Евакуація.Сity
